{ "set": "how-to", "contract_version": 1, "content_hash": "ba39aba1e6a4b3d6707dacfaa21e714b1c909de0fed99fb8bd19ee0503c5d8df", "generated_at": "2026-09-25T15:46:04Z", "locale": "zh-Hans", "locales": [ "zh-Hans", "en" ], "sources": [ "resources/js/utils/academy/learningStudios.js", "resources/js/utils/portalGuide/lessons.js", "resources/js/utils/portalGuide/sectionArt.js", "resources/js/utils/road/terms.js" ], "markup": "markdown-bold", "web_path": "/property/academy?tab=how-to", "sections": [ { "key": "wealth", "label": "Wealth Planning", "blurb": "把「我想财务自由」变成一张有数字、有年份的计划表。这里有两条路 —— 先读第一课，选你那一条，然后只读那一组。", "art": { "label": "规划", "title": "先选对你的路，再开始第一张计划。", "line": "楼叠楼，还是楼养楼？看懂两条路线，再跟着真实工具，一步一步学。", "short": "把目标变成一张有数字、有年份的计划。", "image": "/main/images/road/define.webp", "cover": "/main/images/road/foundation.webp" } }, { "key": "analyze", "label": "Analyze Property", "blurb": "从一整份新盘清单里，筛到你买得起、租得出、算得过的那几个。工具正在升级，暂时只有管理员打得开 —— 先把用法读熟，开放当天就上得了手。", "art": { "label": "研究", "title": "看懂一间房，先读懂它的数字。", "line": "先看清价格、租金与比较依据，再跟着真实画面，学会筛选与分析。", "short": "从新盘清单，看到价格、租金与比较依据。", "image": "/main/images/road/improve.webp", "cover": "/main/images/road/improve.webp" } }, { "key": "others", "label": "其他工具", "blurb": "AI Coach、地区导览、出租管理、第二收入 —— 各自解决哪一件事。", "art": { "label": "应用", "title": "每个问题，都有下一步。", "line": "地区导览、AI Coach、出租管理：认识每个工具，再进入需要的那一个。", "short": "认识地区导览、学习教练与出租管理。", "image": "/main/images/road/analyze.webp", "cover": "/main/images/road/analyze.webp" } } ], "groups": [ { "key": "wp-choose", "section": "wealth", "label": "先选一条路", "blurb": "一张计划只能是其中一条，建好之后不能换。" }, { "key": "wp-rrr", "section": "wealth", "label": "RRR · 楼叠楼（马来西亚公民 / PR）", "blurb": "六步。一间租出去、银行认了租金、再买下一间 —— 拿年份换杠杆。" }, { "key": "wp-ppp", "section": "wealth", "label": "PPP · 楼养楼（海外买家 / 现金充裕）", "blurb": "第一间现金买下，用扣成本后的租金支持第二间；第二间融资仍须银行审核。" } ], "lessons": [ { "key": "wp-strategy", "learning_lab": { "title": "先选适合自己的路线", "idea": "路线由资金、可证明收入和持有能力决定。融资仍须银行评估。", "kind": "route", "image": "/main/images/road/concept-measure.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "列出可用现金", "核对收入文件", "比较两条路线" ], "question": "第一间用现金买，是否代表第二间不需要融资审查？", "options": [ "不需要，租金会代付", "仍需要，租金只是现金来源", "只要两间同一天买" ], "correct": 1, "why": "租金可以帮助付款，但不会代替第二笔贷款的收入、信用和估价审查。", "action": "写下可用现金与收入来源，再进入适合自己的路线。" }, "section": "wealth", "group": "wp-choose", "title": "先选路：RRR 还是 PPP", "blurb": "按下「New plan」的第一屏。选错了不能改，所以先读这一课。", "minutes": 5, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "rrr", "dsr", "passive" ], "do_next": { "label": "打开 Wealth Planning", "href": "/wealth-planning", "hint": "先别急着按 —— 把两张卡的「Who it suits」读完，再决定。" }, "points": [ { "key": "see", "title": "这一屏什么时候出现", "line": "打开 **Wealth Planning**，按 **New plan**（第一次来的话，那颗按钮写的是「Start my first plan」）。跳出来的第一个东西不是表格，是两张卡：你要先说这张计划走哪一条路，系统才知道该给你哪一张画布。", "picture": { "id": "wp.strategy#wp.strategy", "alt": "整个选择就这两张卡 —— 一张 RRR，一张 PPP。" } }, { "key": "rrr", "title": "RRR：楼叠楼", "line": "**RRR（楼叠楼）** 用可核实收入支持第一笔融资，出租并累积记录后，再评估下一笔。这里是一条规划路线，不承诺几年买几间。每次都要重新检查收入、现金储备、债务和银行当时接受的租金证明。", "picture": { "id": "wp.strategy#wp.strategy.how.rrr", "alt": "亮起来的是 RRR 那三行 —— 一圈怎么转。" } }, { "key": "ppp", "title": "PPP：楼养楼", "line": "**PPP（楼养楼）** 先用现金买第一间，再用扣除持有成本后的租金支持第二间的付款。它需要较多起始现金。第二间若融资，仍须银行审核收入、信用、估价与申请条件；第一间空置时，贷款付款也不会暂停。", "picture": { "id": "wp.strategy#wp.strategy.how.ppp", "alt": "亮起来的是 PPP 那三行 —— 两间房，一条链。" } }, { "key": "passport", "title": "护照决定哪一条", "line": "身份、居留资格与收入地点是不同资料。工具目前支持的路线，由画面的规则决定；海外收入在某一路线不被支持，不代表所有银行都不接受。先选工具支持的情境，再向银行核实文件、币种与融资条件。", "picture": { "id": "wp.strategy#wp.strategy.passport", "alt": "亮起来的就是那条横幅 —— 说一次，两张卡上面。" } }, { "key": "who", "title": "时间 vs 本金", "line": "两张卡底下都有一格「Who it suits」。分法不是「谁比较厉害」，是**你手上有什么**：RRR 适合收入稳、时间长的人 —— 拿年份换杠杆；PPP 适合手上有一笔本金的人 —— 拿本金换收入，钱一次投进去，不是每个月投。", "picture": { "id": "wp.strategy#wp.strategy.who.ppp", "alt": "亮起来的是 PPP 那一格「Who it suits」—— 现金充裕的人。" } }, { "key": "lock", "title": "选了就不能改", "line": "按下去，计划就建好了，而且**这张计划的策略不能再换**。因为两条路的画布长得不一样：几间房、卡在哪一关、什么叫成功，三样全不同，中途对换等于把答案搬到一张问题不同的表上。想两条都看，就建两张计划 —— 计划清单上一张卡一个策略标签。", "picture": { "id": "wp.strategy#wp.strategy.rrr", "alt": "按下卡片底下的「Build this plan」，计划就照这条路建起来。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=wp-strategy" }, { "key": "wp-you", "learning_lab": { "title": "先把自己算清楚", "idea": "收入、生活费、旧贷款和现金分别填写，不把存款当月收入。", "kind": "budget", "image": "/main/images/road/concept-define.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "收入凭证", "每月支出", "可动用现金" ], "question": "月入 RM6,500、生活费 RM4,000、旧贷款 RM1,800，未买房前每月剩多少？", "options": [ "RM2,500", "RM700", "RM4,700" ], "correct": 1, "why": "6,500 − 4,000 − 1,800 = RM700。只扣生活费会漏掉债务付款。", "action": "用近三个月实际账单核对个人资料。" }, "section": "wealth", "group": "wp-rrr", "title": "Step 1 · You：先说清楚你是谁", "blurb": "先填写身份、年龄与收入路径，再按你的路线补齐资料。", "minutes": 6, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "net-income", "dsr", "passive" ], "do_next": { "label": "打开我的 Wealth Planning", "href": "/wealth-planning", "hint": "第 1 步就是刚才这一屏 —— 把你自己的四个数字填进去。" }, "points": [ { "key": "see", "title": "这一步长什么样", "line": "打开 Wealth Planning，先看 **Your profile**（姓名、年龄）与 **Career path**（收入路径）。不同路线会显示不同字段；PPP 还会问国籍或居留身份。先认清你正在填写的路线，再按画面补资料，不必寻找这里没有出现的格子。", "picture": { "id": "wp.you#wp.you.profile", "alt": "亮起来的是第一张卡「Your profile」—— 名字和年龄。" } }, { "key": "age", "title": "先填年龄，不是先填钱", "line": "**Current age** 决定计划横轴，也影响模型的还款年期。本示例使用最长35年、70岁前还清的假设；实际银行产品、借款人年龄与审批条件可能不同。先填真实年龄，之后把银行给你的年期放回模型。", "calc": { "title": "30 岁的人，模型采用多长年期", "steps": [ { "label": "要在这个岁数前还完", "calc": "70 岁", "result": "" }, { "label": "现在的年龄", "calc": "30 岁", "result": "" }, { "label": "还得起的年期", "calc": "70 − 30", "result": "40 年", "note": "此模型最长采用35年；实际按银行产品" }, { "label": "所以模型采用", "calc": "取小的那个", "result": "35 年", "tone": "good" } ] }, "picture": { "id": "wp.you#wp.you.age", "alt": "亮起来的是 Current age。" } }, { "key": "why-no-income", "title": "为什么这里不问收入和债务", "line": "收入与债务当然影响你自己的预算。工具把它们集中放在第5步 **Loan check**，让它们与年期、成数一起计算。第1步先填身份和收入路径；不要因为这里暂时没问月薪，就忽略家庭每月收支。", "picture": { "id": "wp.you#wp.you.profile", "alt": "这张卡里没有薪水，也没有车贷 —— 它们在第 5 步。" } }, { "key": "career", "title": "谁付你薪水", "line": "第二张卡「Career path」有三个选项：**受雇**（老板发薪水）、**自己的生意**、**双引擎并行**（打算有一天辞职创业）。选哪一个会改变整张计划表：受雇的人，银行最信那张薪水单；打算辞职的人，计划表要多算一段没有薪水的日子撑不撑得住。", "picture": { "id": "wp.you#wp.you.career", "alt": "亮起来的是「Career path」三选一。" } }, { "key": "expenses", "title": "每月开销：后面要用两次", "line": "选了「双引擎并行」才会出现的两个格子，第一个是 **Monthly living expenses**（每月开销）。这个数后面用两次：一次是算你的目标 —— 我们的规矩是目标 = 开销 × 1.5，多出的一半留给空窗期、维修和意外；一次是算辞职后手上的钱能撑几个月。", "calc": { "title": "Ryan 的目标是怎么定出来的", "steps": [ { "label": "他每月开销", "calc": "RM 4,000", "result": "" }, { "label": "乘上留给意外的倍数", "calc": "RM 4,000 × 1.5", "result": "RM 6,000", "tone": "good", "note": "这就是第 2 步要填的目标" } ] }, "picture": { "id": "wp.you#wp.you.expenses", "alt": "亮起来的是每月开销 —— 选了「双引擎并行」这张卡才会出现它。" } }, { "key": "savings", "title": "手上的现金", "line": "第二个格子是 **Liquid savings today**（现在能立刻动用的存款，公积金不算）。它决定两件事：头期付得出多少，以及万一没有收入，这笔钱能撑几个月。填真实的数 —— 填高了，整张计划表会告诉你一个你其实做不到的年份。", "picture": { "id": "wp.you#wp.you.savings", "alt": "亮起来的是手上的现金 —— 和上一格一样，选了「双引擎并行」才出现。" } }, { "key": "from-road", "title": "为什么有些格子已经填好了", "line": "如果你走过 **DMAIC 之路**，卡片右上角会有一个黑色小标签「来自你的 D 卡」，底下那几个格子已经替你填好了。它们的老家是那张卡，不是这里 —— 要改就回去改那张卡，改完在路上按「用这张卡更新」，这里会跟着变。这样同一个数字不会在两个地方各写一遍。", "picture": { "id": "wp.you#data-road-chip", "alt": "亮起来的就是那个「来自你的 D 卡」标签。" } }, { "key": "example", "title": "填完之后长这样", "line": "Ryan 是30岁的受雇人士。先填年龄并选择收入路径；生活费、存款或创业时间只在对应路径出现时填写。到 Loan check 再填净收入 RM6,500 与每月旧贷款 RM1,800；个人预算还要保留 RM4,000 生活费。", "picture": { "id": "wp.you#wp.you.profile", "alt": "这就是填完的样子 —— 右边这些数字都是 Ryan 的。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=wp-you" }, { "key": "wp-goal", "learning_lab": { "title": "目标是一条可以检查的线", "idea": "目标写成金额、日期和用途；达标曲线是情境，不是承诺。", "kind": "cash", "image": "/main/images/road/concept-define.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "现在花多少", "希望每月可用多少", "哪一年检查" ], "question": "每月收到 RM3,200 租金，能直接算作 RM3,200 的生活收入吗？", "options": [ "可以，租金已经到账", "不可以，要扣贷款和成本", "只要房价上涨就可以" ], "correct": 1, "why": "到账金额不是可花金额。用净现金目标，才不会高估生活预算。", "action": "写明目标是净值、可用现金还是还清贷款。" }, "section": "wealth", "group": "wp-rrr", "title": "Step 2 · Goal：把「财务自由」写成一个数字", "blurb": "三种写法，选一种；那条线画的是「成功长什么样」，不是你的计划。", "minutes": 6, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "passive", "net-equity", "debt-free" ], "do_next": { "label": "去填我的目标", "href": "/wealth-planning", "hint": "先填年龄那一格 —— 看看「离今天几年」跳出什么年份。" }, "points": [ { "key": "see", "title": "这一步长什么样", "line": "第 2 步叫 **Goal**。一张淡蓝色的卡问你要什么、什么时候要；旁边（屏幕窄的时候在它下面）一张白卡，把你说的那句话画成一条线。卡里填，线跟着变 —— 这一步没有别的东西。", "picture": { "id": "wp.goal#wp.goal.card", "alt": "亮起来的是淡蓝色那张卡「Your goal」。" } }, { "key": "type", "title": "三种写法", "line": "第一格 **Goal type** 决定后面问什么。三种写法：**净值**（房子市值减掉还欠银行的，到某个岁数要有多少）、**被动收入**（每个月不上班也进账多少）、**贷款全清**（某个岁数前所有贷款还完）。还有第四个选项「No specific goal」—— 先随便看看，右边那条线就不画。", "picture": { "id": "wp.goal#wp.goal.type", "alt": "亮起来的是 Goal type —— 换它，底下的格子跟着换。" } }, { "key": "amount", "title": "要多少", "line": "选了「被动收入」，第二格就变成 **Target monthly passive income**（每月要多少）。这个数不是拍脑袋来的：第 1 步填的每月开销乘上 1.5，就是我们建议的目标 —— 多出的一半留给空窗期、维修和意外。选「净值」的话这一格会换成一个总额。", "calc": { "title": "Ryan 的目标从哪来", "steps": [ { "label": "第 1 步填的每月开销", "calc": "RM 4,000", "result": "" }, { "label": "乘上留给意外的倍数", "calc": "RM 4,000 × 1.5", "result": "RM 6,000", "tone": "good" } ] }, "picture": { "id": "wp.goal#wp.goal.amount", "alt": "亮起来的是每月被动收入的目标 —— 换成「净值」，这一格会变。" } }, { "key": "age", "title": "什么时候要", "line": "**By what age?**（几岁前）这一格，把一句口号变成一个日子。填进去，格子底下会立刻写出「离今天几年、哪一年」。整张计划表的横轴就是这条时间线 —— 后面每一张图，横轴写的都是你的岁数和年份。", "calc": { "title": "30 岁的人说「45 岁前」", "steps": [ { "label": "目标年龄", "calc": "45 岁", "result": "" }, { "label": "现在的年龄", "calc": "30 岁", "result": "" }, { "label": "还有几年", "calc": "45 − 30", "result": "15 年", "tone": "good" } ] }, "picture": { "id": "wp.goal#wp.goal.age", "alt": "亮起来的是目标年龄 —— 底下那行小字会算出年份。" } }, { "key": "growth", "title": "目标年之后", "line": "**Long-term growth**（长期增长）这一格常被误会。它不是你房子的增值率 —— 那个在第 3 步一间一间填。它只管一件事：那条目标线画到你的目标年之后，还要继续往上爬多快。所以它只影响那条**目标**线，不影响你的计划。", "picture": { "id": "wp.goal#wp.goal.growth", "alt": "亮起来的是 Long-term growth —— 只管目标线的尾巴。" } }, { "key": "preview", "title": "一句白话", "line": "卡片最底下有一条白底的句子，把你刚才填的四格写成一句人话：谁、要多少、几岁前、为了什么。填错了这里最看得出来 —— 一个不合理的目标，写成句子会很刺眼，写成数字反而不会。", "picture": { "id": "wp.goal#wp.goal.preview", "alt": "亮起来的就是那句白话 —— 上面四格改一个字，它就跟着改。" } }, { "key": "chart", "title": "那条线是什么", "line": "白卡里那张图**不是你的计划**，是你的要求：按你填的目标和年份倒推回来，一条「要长成这样才算达标」的线。你自己的计划要到第 4 步才画出来，叠在这条线上 —— 到那时才知道够不够。这一步只负责把要求说清楚。", "picture": { "id": "wp.goal#wp.goal.chart", "alt": "亮起来的是目标线 —— 第 4 步会把你的计划叠上去比。" } }, { "key": "from-road", "title": "来自你的 D 卡", "line": "走过 **DMAIC 之路** 的人，这张卡右上角一样有黑色小标签「来自你的 D 卡」：目标类型、金额和年龄那三格已经填好了。改要回那张卡改，改完在路上按「用这张卡更新」，这里跟着变 —— 同一个数字不会在两个地方各写一遍。", "picture": { "id": "wp.goal#data-road-chip", "alt": "亮起来的是那个「来自你的 D 卡」标签。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=wp-goal" }, { "key": "wp-properties", "learning_lab": { "title": "把一间房放到时间线上", "idea": "签约、交楼和收租是三个不同时间；每个空档都需要现金。", "kind": "timeline", "image": "/main/images/road/concept-control.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "签约：首期与费用", "建筑：进度利息", "交楼后：空置与月供" ], "question": "新项目签约之后，什么时候开始计算租金收入最合理？", "options": [ "签约当月", "广告写的交楼月份", "实际租约开始并收到租金后" ], "correct": 2, "why": "交楼、装修、招租都可能推迟。规划应留空置期，并用实际入账更新。", "action": "填写保守的交楼和首租日期，测试延后六个月。" }, "section": "wealth", "group": "wp-rrr", "title": "Step 3 · Properties：一间一间排进时间表", "blurb": "最多四间，每间一个分页。价钱、贷款、租金、什么时候交楼。", "minutes": 8, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "recycle", "mof", "vp", "market-value" ], "do_next": { "label": "去排我的第一间", "href": "/wealth-planning", "hint": "先填买价、贷款额和租金三格，第 4 步的曲线就画得出来了。" }, "points": [ { "key": "see", "title": "一间一个分页", "line": "第 3 步是整张计划真正有内容的地方。最上面一排是**分页**：一间房一个页签，最多四间，右边那个虚线框的「Add property」是加一间。这一课的画面里有两间 —— 第一间是走完路的那间，第二间是刚按下「Add property」时的样子，全部空着。", "picture": { "id": "wp.props#wp.props.tabs", "alt": "亮起来的是分页那一排 —— Property 1 已经填好，Property 2 是空的。" } }, { "key": "stagger", "title": "第二间默认排在三年后", "line": "房子逐间加入，先用保守年份安排下一笔。三年是规划示例，不是最快或必须遵守的买入间隔。交楼、装修、空置、租金记录和现金储备都可能改变日期；先测试延后，看看计划是否仍能承担。", "picture": { "id": "wp.props#wp.props.tabs", "alt": "同一排分页 —— 打开 Property 2，它的买入年份默认排在三年后。" } }, { "key": "source", "title": "自己填，还是选一个", "line": "打开一间之后，最上面有一个两格的小开关：**Configure manually**（自己填每一个数）或 **Choose PropertyLab deal**（从我们整理好的项目里挑一个，价钱、租金、面积一次带进来）。挑了之后每一格照样能改 —— 带进来的是起点，不是锁死的答案。", "picture": { "id": "wp.props#wp.props.source", "alt": "亮起来的是那两个开关 —— 左边自己填，右边挑一个。" } }, { "key": "fields", "title": "一间房要填什么", "line": "每间房的价格、贷款、预计交楼和首次收租日期必须对应同一个单位。新项目建筑期通常按实际放款支付进度利息，完整月供按贷款条款开始；两者不同。交楼也不等于立即收租，要另留装修和招租时间。", "calc": { "title": "Ryan 那间的数字", "steps": [ { "label": "买价（769 psf × 650 sqft）", "calc": "RM 499,850", "result": "" }, { "label": "同区中位数算出来的市值", "calc": "RM 552,500", "result": "", "note": "比买价高 —— 这就是低于市价买" }, { "label": "银行借 90%", "calc": "买价 × 90%", "result": "RM 449,865" }, { "label": "年利 4%、35 年的月供", "calc": "按这笔贷款算", "result": "RM 1,992", "tone": "good" } ] }, "picture": { "id": "wp.props#wp.props.form", "alt": "亮起来的是一间房的表格 —— 上面那条深色横条是时间，底下是钱。" } }, { "key": "horizon", "title": "这张表画多长", "line": "再往下是**整张计划**共用的三个设定，第一个是 **Timeline horizon**（时间跨度）。它不是期限，也不是卖房的日子 —— 只是「这张表画到第几年为止」。画长一点，后面几年的租金和增值就看得见；画短一点，就是问「我早几年停下来会怎样」。", "picture": { "id": "wp.props#wp.props.horizon", "alt": "亮起来的是时间跨度 —— 默认 35 年。" } }, { "key": "recycle", "title": "多出的租金去哪", "line": "**Recycle** 是把结余用于额外还本的比例。先分清工具的结余是否只扣贷款；管理费、空置、维修和税费还要在个人预算保留。同一笔钱还了本金，就不能同时拿来付生活费。", "calc": { "title": "Ryan 每个月多出多少", "steps": [ { "label": "两户合起来的租金", "calc": "RM 3,200", "result": "" }, { "label": "减月供", "calc": "− RM 1,992", "result": "" }, { "label": "减管理费", "calc": "− RM 250", "result": "" }, { "label": "每月剩下", "calc": "全部砸回本金", "result": "RM 958", "tone": "good", "note": "35 年的贷款会因此提早十几年结束" } ] }, "picture": { "id": "wp.props#wp.props.recycle", "alt": "亮起来的是提前还本那一格 —— 旁边的勾选框是总开关。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=wp-properties" }, { "key": "wp-projection", "learning_lab": { "title": "一条曲线背后的三个假设", "idea": "房价、租金和利率分别影响净值与现金；先看输入再看结果。", "kind": "equity", "image": "/main/images/road/concept-improve.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "估值不是现金", "本金减少债务", "费用减少可用现金" ], "question": "房价不涨，净值仍可能增加吗？", "options": [ "可能，因为归还本金", "不可能", "只要租金高就一定增加" ], "correct": 0, "why": "净值 = 估值 − 未还贷款。还本金降低债务，即使估值不变也可能增加净值。", "action": "把房价增长设为零，观察净值与现金的不同变化。" }, "section": "wealth", "group": "wp-rrr", "title": "Step 4 · Projection：你的计划长什么样", "blurb": "一句结论、三张图、一张逐年明细。这一步假设每一笔贷款都批得过。", "minutes": 7, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "cashflow", "net-equity", "recycle", "vp" ], "do_next": { "label": "看我的曲线", "href": "/wealth-planning", "hint": "先看现金流那张图的红色那几年 —— 数一数有几根。" }, "points": [ { "key": "see", "title": "先看那一句", "line": "第 4 步最上面是一句结论，加一排事实。结论那句会直接说你的计划够不够得着第 2 步定的目标；底下那排小字是这张计划的形状 —— 几间房、总共借多少、月供最高的时候是多少、到目标那年净值多少、这些年利息付掉多少，开了提前还本的话还会多一格写还了几成。往下所有的图，都是在解释这一句。", "picture": { "id": "wp.projection#wp.proj.summary", "alt": "亮起来的是那一句结论，和它底下那排事实。" } }, { "key": "charts", "title": "三张图，三个问题", "line": "中间一排是三张图，按顺序回答三个不同的问题：**进来多少**（一辈子的收入）、**攒下多少**（财富曲线）、**每个月是正是负**（现金流）。三张并排是故意的 —— 分开看，它们是三张图；并排看，它们是同一个故事。", "picture": { "id": "wp.projection#wp.proj.charts", "alt": "亮起来的是三张图那一排。" } }, { "key": "income", "title": "第一张：进来多少", "line": "收入图把不同来源放到同一条时间线上。先读图例与单位，再区分工资、毛租金和扣成本后的现金。毛租金不能直接当成可替代工资的生活收入；用实际贷款与持有成本另外核对。", "picture": { "id": "wp.projection#wp.proj.income", "alt": "亮起来的是收入图 —— 三张里的第一张。" } }, { "key": "wealth", "title": "第二张：攒下多少", "line": "**Wealth** 看估值与未还贷款形成的净值。曲线由房价增长、借款和还本假设计算；它可以变平或下降。净值增加不等于账户现金增加，出售时还要扣费用并清偿贷款。", "picture": { "id": "wp.projection#wp.proj.wealth", "alt": "亮起来的是财富曲线 —— 填色的那块才是你的。" } }, { "key": "cashflow", "title": "第三张：每月正还是负", "line": "**Cashflow** 先看这张图采用什么公式。若只扣月供，正数仍未代表你可以全部花掉；管理费、空置、维修、税费保险与额外还本要分别扣留。用较低租金再看一次，并找出现金最低的年份。", "picture": { "id": "wp.projection#wp.proj.cashflow", "alt": "亮起来的是现金流图 —— 右上角可以切「每月」或「每年」。" } }, { "key": "table", "title": "图底下的算术", "line": "再往下是 **Year-by-year breakdown**，一年一行，表头分成三组：**进来的钱**、**贷款拿走的**、**到那时值多少**。中间那栏「Rent after loan」是租金减月供 —— 薪水不在里面，因为要一直上班才有的钱不算被动收入。表底下还有一段「每一栏从哪来」，把每个字都解释一遍。", "picture": { "id": "wp.projection#wp.proj.table", "alt": "亮起来的是逐年明细表 —— 图的算术全在这里。" } }, { "key": "theory", "title": "这一步还没问银行", "line": "最要紧的一句放在最后：这一步**假设每一笔贷款都批得过**。它算的是「如果都借得到，会变成什么样」。银行肯不肯，是第 5 步和第 6 步的事 —— 很多人在这里看到漂亮的曲线就以为定了，第 6 步才发现第三间根本批不下来。", "picture": { "id": "wp.projection#wp.proj.summary", "alt": "同一句结论 —— 它说的是「理论上」，不是「银行答应了」。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=wp-projection" }, { "key": "wp-loan", "learning_lab": { "title": "银行额度与家庭承受力", "idea": "模型过线和家庭扛得住是两个问题。不要用全部存款作首期。", "kind": "budget", "image": "/main/images/road/concept-define.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "检查借贷空间", "保留家庭储备", "补齐买入费用" ], "question": "模拟显示贷款够，是否可以立即签约？", "options": [ "可以，模型已批准", "还要核对银行条件和现金预算", "只看首期就够" ], "correct": 1, "why": "模拟不是批准函；银行估价、文件、费用和储备都可能改变计划。", "action": "分别记录银行预审额度与自己的现金上限。" }, "section": "wealth", "group": "wp-rrr", "title": "Step 5 · Loan check：银行怎么看你", "blurb": "收入、承担、DSR、还有那个 90% 配额。这一步全是银行的问题。", "minutes": 7, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "dsr", "headroom", "ccris", "whopay", "mof", "net-income" ], "do_next": { "label": "填我的收入和承担", "href": "/wealth-planning", "hint": "填完看第四格 —— 你的空间够不够第 3 步那间的月供。" }, "points": [ { "key": "see", "title": "这一步问的是银行的问题", "line": "前四步问的是「你要什么」，第 5 步换人问：**银行看你**是什么样子。第一张卡问收入 —— 每月净收入（扣完公积金和税真正入账的），加上你现在已经收到的租金。填真实的数：这一格填高了，第 6 步会给你一个批不下来的答案。", "picture": { "id": "wp.loan#wp.loan.income", "alt": "亮起来的是收入那张卡。" } }, { "key": "whopay", "title": "不用自己抄", "line": "最上面那张浅蓝色的卡是 **WhoPay 报告**的入口。跑过一次贷款资格检查的话，这里选一份报告，按「Use commitments」就把车贷、个贷、信用卡最低还款和现有房贷一次填进去 —— 那些数字是从 CCRIS 来的，比自己回忆准。收入要另外按一次「Use income」，是故意分开的。", "picture": { "id": "wp.loan#wp.loan.whopay", "alt": "亮起来的是 WhoPay 导入卡 —— 没有报告的话，这里会给你去跑一份的入口。" } }, { "key": "commitments", "title": "承担，和已经有几间", "line": "填目前实际支付的贷款与信用承诺，再核对未偿还住房贷款数量。**拥有房产数不等于未偿住房贷款数**：现金买下或已还清的房子要分开列。贷款成数仍以银行对申请人和房产的审批为准。", "picture": { "id": "wp.loan#wp.loan.commitments", "alt": "亮起来的是承担那张卡 —— 最后一格是「已有几间住宅」。" } }, { "key": "advanced", "title": "收起来的那七格", "line": "展开 **Advanced**，逐项看 DSR 上限、利率、租金认可比例与年期。这些是可调整的规划假设，不是每家银行相同的规则。暂时不知道时保留示例，但在实际申请前用银行确认的条件重算。", "picture": { "id": "wp.loan#wp.loan.advanced", "alt": "亮起来的是那条收起来的进阶设定 —— 按一下才展开。" } }, { "key": "snapshot", "title": "五个格子的判决", "line": "这张快照帮助你看新增付款后的借贷空间。教学中的「每月空间 ×200」只是特定利率、年期下的近似借款额；实际月供要按贷款公式计算。模型结果不是批准函，也没代替费用和家庭储备检查。", "calc": { "title": "Ryan 的空间怎么算出来", "steps": [ { "label": "每月净收入", "calc": "RM 6,500", "result": "" }, { "label": "银行的线 70%", "calc": "RM 6,500 × 70%", "result": "RM 4,550" }, { "label": "减掉现有承担", "calc": "− RM 1,800", "result": "RM 2,750", "tone": "good", "note": "这就是第四格" }, { "label": "换成可借额", "calc": "RM 2,750 × 200", "result": "RM 550,000", "note": "约数，不是批准" } ] }, "picture": { "id": "wp.loan#wp.loan.snapshot", "alt": "亮起来的是那五个格子 —— 第四格是空间，第五格是配额。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=wp-loan" }, { "key": "wp-reality", "learning_lab": { "title": "读懂为什么不过线", "idea": "逐间融资检查使用你输入的假设；它没有向银行递交申请。", "kind": "timeline", "image": "/main/images/road/concept-define.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "当前收入与债务", "加入新月供", "以后才有的租金" ], "question": "第一间尚未出租，第二间的收入能先加上预计租金吗？", "options": [ "可以，广告租金就够", "要看银行接受的证据与规则", "一律按全额租金计" ], "correct": 1, "why": "预计租金和可核实收入不同。银行认可比例与记录要求会因产品和申请人而异。", "action": "打开不过线的原因，修改真实输入而不是调到绿色。" }, "section": "wealth", "group": "wp-rrr", "title": "Step 6 · Reality：银行会不会真的批", "blurb": "按你设定的收入、承担和银行假设，逐间模拟融资是否过线。", "minutes": 7, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "dsr", "seasoning", "mof", "own-line", "ccris" ], "do_next": { "label": "看银行会不会批", "href": "/wealth-planning", "hint": "先看时间轴上有没有红色的那一段 —— 有的话，读它的原因。" }, "points": [ { "key": "see", "title": "和第 4 步差在哪", "line": "第 4 步假设每一笔都借得到，第 6 步把这个假设拿掉：它按你排的**顺序**，一间一间模拟融资检查，并没有向银行提交申请 —— 每一次都用那一刻的收入、那一刻的承担、那一刻已经有几间房来判。最上面的横幅汇总模型里几间过线、几间不过。实际审批还要看银行核实的收入、信用、估价和产品条件。", "picture": { "id": "wp.reality#wp.reality.verdict", "alt": "亮起来的是总判决那条横幅。" } }, { "key": "metrics", "title": "五个数字", "line": "横幅底下五个格子：**批到几间**、**总市值**、**总贷款**、**每月月供合计**、**总共掏了多少现金**。最后那个最容易被低估 —— 头期、律师费、印花税、装修，一间一间加起来，是很多计划真正卡住的地方。", "picture": { "id": "wp.reality#wp.reality.metrics", "alt": "亮起来的是那五个数字 —— 最右边是掏出去的现金。" } }, { "key": "dsr", "title": "租金什么时候才算数", "line": "**DSR over time** 那张图画的是每一年：银行**认**的收入（薪水加上它肯算的租金）对上你要还的月供，虚线是它给你的上限。要看的是租金那块什么时候才出现 —— 租约签好、按月入账满一年，银行才会按八成把它算进收入。那一年之前，这间房只是负担。", "picture": { "id": "wp.reality#wp.reality.dsr", "alt": "亮起来的是 DSR 那张图 —— 虚线是银行的上限。" } }, { "key": "timeline", "title": "一间一间的判决", "line": "最底下是 **Purchase timeline**：每一次申请一段，写着那一刻的 DSR、银行认了多少收入、这一笔月供占掉多少，以及**批**还是**拒**。被拒的那一段会写原因 —— 不是「不行」，是「差多少」。这是整个第 6 步最值得读的部分。", "picture": { "id": "wp.reality#wp.reality.timeline", "alt": "亮起来的是购买时间轴 —— 一段就是一次申请。" } }, { "key": "fix", "title": "被拒了可以动什么", "line": "被拒不是终点，是告诉你哪一根柱子太短。能动的就三样：**买的顺序和年份**（往后挪一年，租金就被认了）、**价钱**（借少一点，月供就低）、**现有承担**（先把车贷清掉，空间立刻回来）。改完回到第 3 步或第 5 步，再回来看这一屏 —— 判决会跟着变。", "picture": { "id": "wp.reality#wp.reality.timeline", "alt": "同一条时间轴 —— 改了第 3 步的年份，这里的判决会重算。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=wp-reality" }, { "key": "ppp-you", "learning_lab": { "title": "海外收入也要有证据", "idea": "国籍、居留身份、收入地点是不同资料；模型路线不是融资资格证明。", "kind": "evidence", "image": "/main/images/road/concept-define.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "身份与居留", "收入与币种", "银行可接受文件" ], "question": "海外收入在某个模型中不被支持，说明什么？", "options": [ "所有银行都不接受", "这个模型没有覆盖，需另核实", "现金越多就不用文件" ], "correct": 1, "why": "工具覆盖范围和现实银行产品是两件事。需向承做该类申请的银行核实。", "action": "准备收入、税务和银行流水，列出需要银行确认的事项。" }, "section": "wealth", "group": "wp-ppp", "title": "Step 1 · You：你从哪里买", "blurb": "PPP 的第一步多问一件事 —— 护照。它决定后面每一个数字。", "minutes": 6, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "mof", "dsr", "net-income" ], "do_next": { "label": "建一张 PPP 计划", "href": "/wealth-planning", "hint": "按「New plan」选右边那张 PPP 卡，第 1 步就是这一屏。" }, "points": [ { "key": "who", "title": "这一段是给谁的", "line": "接下来四课走的是**另一条路**：PPP（楼养楼）。走这条路的人不是上一段那位打工的 Ryan —— 是手上有一笔本金、而且多半在马来西亚以外赚钱的买家。画面里这一位就是：四十出头，收入在香港发，想在吉隆坡买两间。第一步和 RRR 一样叫 **You**，但问的东西不一样。", "picture": { "id": "ppp.you#wp.you.profile", "alt": "第一张卡还是名字和年龄 —— 和 RRR 那一课同一张。" } }, { "key": "no-career", "title": "少了一张卡", "line": "PPP 画面把重点放在起始现金与两间房的资金关系，因此不一定显示 RRR 的职业路径。**没有这个字段不代表银行不审收入**。若第二间需要贷款，仍应准备受雇、自雇或租金等适用证明。", "picture": { "id": "ppp.you#wp.you.profile", "alt": "整个第一步只有两张卡 —— 职业那张在 RRR 才有。" } }, { "key": "residency", "title": "多了一张卡", "line": "身份字段要按画面选项填写：国籍与永久居民身份不是同一概念，收入所在地也要另核实。不要把海外工作、外国护照与非居民自动当成同一种申请人；各自可能影响产品和购屋条件。", "picture": { "id": "ppp.you#wp.you.residency", "alt": "亮起来的就是那张卡 —— 只有 PPP 的画布有它。" } }, { "key": "what-changes", "title": "选了外国人之后", "line": "改变身份后，观察贷款成数、年期与最低价格等默认值怎样变化。这些值描述工具的情境，并不保证某类买家一定取得50%贷款或30年年期。实际购屋门槛与银行条件需要针对地区、产品和个人核实。", "picture": { "id": "ppp.you#wp.you.residency.foreigner", "alt": "亮起来的是「外国人」那一格 —— 底下小字写着成数和年期。" } }, { "key": "tenure", "title": "70 岁那条线", "line": "本模型的这条路线假设最长30年、70岁前还清，取两者较短的年期。画面中四十出头的示例，因此采用较短年期。实际产品可能不同，先用银行确认的年期重算，不把这个默认值当成所有外国买家的规则。", "calc": { "title": "42 岁的外国买家能拿几年", "steps": [ { "label": "外国人的产品上限", "calc": "30 年", "result": "" }, { "label": "要在 70 岁前还完", "calc": "70 − 42", "result": "28 年" }, { "label": "银行给的是", "calc": "取小的那个", "result": "28 年", "tone": "good" } ] }, "picture": { "id": "ppp.you#wp.you.residency.foreigner", "alt": "这一格决定年期上限 —— 真正的年期在第 3 步那张卡上。" } }, { "key": "currency", "title": "第二个货币", "line": "选了外国人，卡片底下会再问一句：**还想用哪个货币一起看**。整张计划的算式一律用马币 —— 贷款、租金、账单本来就是马币 —— 但重要的数字旁边会多写一行你熟悉的货币，判断大小才有感觉。汇率是我们给的参考值，写着日期，你可以换成自己的。", "picture": { "id": "ppp.you#wp.you.currency", "alt": "亮起来的是货币那一排 —— 选了之后可以自己填汇率。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ppp-you" }, { "key": "ppp-pair", "learning_lab": { "title": "一间养另一间，先扣成本", "idea": "第一间的租金先支付自己的持有成本，剩余部分才转给第二间。", "kind": "allocation", "image": "/main/images/road/concept-measure.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "第一间收租", "留出持有成本", "剩余支持第二间" ], "question": "第一间有空置，第二间的银行付款会暂停吗？", "options": [ "会一起暂停", "不会，需要自己的现金储备", "只有装修时暂停" ], "correct": 1, "why": "两间房的现金流相连，但贷款责任不会因为另一间空置而消失。", "action": "测试第一间空置三个月，看两间房合计还缺多少现金。" }, "section": "wealth", "group": "wp-ppp", "title": "Step 3 · 两间房，两个角色", "blurb": "一间现金买、马上收租；一间贷款买、还在建。这一步是整条策略。", "minutes": 9, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "roi", "rebate", "bank-value", "market-value", "psf", "vp", "progressive-interest" ], "do_next": { "label": "去填我的两间", "href": "/wealth-planning", "hint": "先按 Grade A 跑一次，再按 Grade C 跑一次 —— 差别会吓你一跳。" }, "points": [ { "key": "chain", "title": "一条链，不是两间房", "line": "先完成第 2 步 **Goal**：选择目标类型（净值、被动收入或贷款全清），填目标金额与年龄。净值是估值减贷款；被动收入目标还要预留持有费用。目标决定后面的曲线要和哪条线比较。第 3 步才是 PPP 的配对。卡片上面那一条灰底的横条把整条策略写成一句：**第一间的租金 → 第二间的建筑账单 → 交楼后两份租金一起打掉贷款**。把这两张卡读成「房子一、房子二」的人，已经错过重点了。", "picture": { "id": "ppp.pair#ppp.pair.chain", "alt": "亮起来的就是那条链 —— 三段，一个方向。" } }, { "key": "preset", "title": "这两间从哪来", "line": "最上面一条是「**这两间房从哪来**」，默认**是收起来的**：只留一行字告诉你现在用的是哪一对。按右边的「换一对」才展开，里面有三个选择 —— **Grade A**（我们真的会买的两间，用它们真实的价钱跑一次）、**Grade C**（故意挑一间不好的，同一台机器再算一次，对比就出来了）、**自己填**。随时能换，换了底下两张卡跟着变。", "picture": { "id": "ppp.pair#data-preset-chooser", "alt": "亮起来的就是那一条 —— 收起来的样子，右边「换一对」按下去才展开。" } }, { "key": "engine", "title": "第一间：现金买", "line": "绿边那张卡是**第一间**，它的工作只有一个：**马上收租**。所以它必须是已经盖好的房子，而且用现金买 —— 没有贷款，就没有月供，租金扣掉管理、维修、税费和空置准备后，剩余部分才可以养第二间。画面里这一间是 Viia Residence（Mid Valley），782 平方尺。", "picture": { "id": "ppp.pair#data-leg-identity", "alt": "亮起来的是第一间的身份 —— 名字、地点、面积、每平方尺多少。" } }, { "key": "paid-vs-worth", "title": "付的钱和值的钱", "line": "这张卡有两个价格格子，很多人只填一个：**Price you pay**（你真正掏的钱）和 **What it is worth**（同栋同类最近真正成交的水平）。现金买的房子没有银行替你估价，买贵了不会有人拦你 —— 所以卡片底下会直接把差额写出来。画面里这一间付 RM 970,000，值 RM 1,170,000。", "picture": { "id": "ppp.pair#data-price-verdict", "alt": "亮起来的是那句判决 —— 买贵了它会变红，写着「买贵了的钱拿不回来」。" } }, { "key": "yield", "title": "两个百分比", "line": "Grade A 的租金是一个**范围**，不是一个数。收起来那一行末尾会写「按 8% 那一档看」；展开之后，底下有一排小按钮让你自己换成 7%、8% 或 9%。选 8%，租金就是 RM 6,467。要留意第一间那张卡最底下写的是「年租金 ÷ 它值多少」—— 分母是市值，不是你付的钱，所以那个百分比会比你选的这一档小。两个都对，只是问的问题不同。", "picture": { "id": "ppp.pair#data-preset-chooser", "alt": "同一条 —— 收起来时那行字就写着你按哪一档在看。" } }, { "key": "growth", "title": "第二间：贷款买，还在建", "line": "蓝边那张卡是**第二间**：还在盖的新项目，用贷款买。它交楼之前一分租金都没有，但发展商会按工程进度一期一期跟你要钱 —— 那些账单就是第一间的租金要去付的东西。画面里这一间 4 年才交楼，那 4 年就是整条策略最吃力的一段。", "calc": { "title": "第二间的贷款怎么定", "steps": [ { "label": "合约价（SPA）", "calc": "RM 1,000,000", "result": "" }, { "label": "回扣后真正付", "calc": "RM 900,000", "result": "", "note": "银行按低的那个估" }, { "label": "外国人常见的成数 50%", "calc": "RM 900,000 × 50%", "result": "RM 450,000", "tone": "good" }, { "label": "剩下的差额", "calc": "建筑期要自己补", "result": "RM 450,000", "note": "这就是第一间租金要盖的洞" } ] }, "picture": { "id": "ppp.pair#ppp.pair.legs", "alt": "两张卡 —— 绿边那张是现金，蓝边那张是贷款，多了年期和利率。" } }, { "key": "outgoings", "title": "租金活下来多少", "line": "两张卡底下有一条滑杆：**What rent actually survives**（租金真正剩多少）。门牌税、地税、管理费、中介费、空置的月份，全部先从租金里扣掉，剩下的才拿得去付账单。整条策略的每一句话都压在这一个数上，所以它是明写出来给你调的 —— 没有任何东西在它背后偷偷扣。", "picture": { "id": "ppp.pair#ppp.pair.outgoings", "alt": "亮起来的是那条滑杆 —— 底下直接写出扣完还剩多少。" } }, { "key": "sweep", "title": "交楼之后的选择", "line": "最底下一张卡问的是交楼**之后**：两间都收租，只剩一笔月供要付，多出来的钱你要拿去还贷款，还是自己收？三个选择 —— 全部还（贷款死得最快，但你几年内看不到钱）、一半一半、只付月供（钱马上进你口袋，贷款慢慢还）。没有对错，但它会让还清的年份差好几年。", "picture": { "id": "ppp.pair#data-sweep", "alt": "亮起来的是那三个选择 —— 底下还能自己拉一个比例。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ppp-pair" }, { "key": "ppp-four", "learning_lab": { "title": "先看现金最低点", "idea": "总回报再漂亮，也不能支付途中已经到期的账单。", "kind": "budget", "image": "/main/images/road/concept-control.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "期初投入", "现金最低月份", "退出费用" ], "question": "预测长期回报为正，但中途现金不够，应先处理什么？", "options": [ "忽略缺口，等升值", "缩小计划或补足可靠现金", "把增长率调高" ], "correct": 1, "why": "必须先能撑过持有期。现金回报率是年净现金相对投入，IRR 则把各期现金时间算进去；两者都依赖假设。", "action": "找到资金缺口最大的月份，并写出能兑现的补足来源。" }, "section": "wealth", "group": "wp-ppp", "title": "Step 4 · 这一对成不成立", "blurb": "按页面中的结果与情境逐项读，检查两间房能否按假设互相支持。", "minutes": 8, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "cashflow", "vp", "progressive-interest", "net-equity" ], "do_next": { "label": "看我这一对的结论", "href": "/wealth-planning", "hint": "先把年限从 20 年拉到 10 年，看那五个数字怎么变。" }, "points": [ { "key": "tabs", "title": "一次读一题", "line": "第 4 步不是一页长表，是几个分页，按买家真正会问的顺序排：**结论**（我要的东西拿得到吗）、**现金流**（钱怎么进、怎么出，逐年的明细就在这一页底下）、**建筑期**（第一间的租金真的养得起第二间吗）。最后那一页只有海外买家看得到 —— 他们的画布到第 4 步为止，所以这一步要多回答一题。", "picture": { "id": "ppp.four#data-tab-strip", "alt": "亮起来的是那排分页 —— 画面停在第一页「结论」，那也是打开时的默认。" } }, { "key": "horizon", "title": "这张表画到第几年", "line": "结论页最上面先解释一件事：整页的标题都写着「第 N 年」，N 是这里选的。它**不是**卖房的日子，也不是任何期限 —— 只是「这张表画到哪里为止」。拉长，数字会变大，因为多了几年的租金和增值；拉短，就是问「我早几年停下来会怎样」。", "picture": { "id": "ppp.four#data-horizon", "alt": "亮起来的是年限那一排 —— 旁边写着那一年你几岁。" } }, { "key": "verdict", "title": "答案放最前面", "line": "底下就是**结论**本身：这两间房，到你说的那个岁数，够不够得着你在第 2 步定的目标。够，它会说这两间做得到，然后请你往下看中间那几年是怎么走的；不够，它会说不够，并且指回第 3 步 —— 因为能改的东西全在那里。", "picture": { "id": "ppp.four#data-goal-verdict", "alt": "亮起来的是结论卡 —— 达标是绿的，差一截是黄的。" } }, { "key": "stats", "title": "五个数字", "line": "结论底下是五个数字，海外买家的画布到这里就结束，所以它们和结论在同一页：**你总共投进去多少**（底下小字拆成「第一间」和「建筑期还要补的」）、**到那一年这一对值多少**（还清了的话会写「从第几年起没有贷款」）、**那时每年收多少净租金**、**这笔钱一年生出多少**（Cash-on-cash）、还有 **IRR**。选了第二货币的话，每个数字底下多一行换算。", "picture": { "id": "ppp.four#ppp.result.stats", "alt": "亮起来的是那五个数字 —— 底下那行小字是换算。" } }, { "key": "stress", "title": "不顺的时候呢", "line": "同一页再往下是**三种情况并排**，用的是屏幕上的原话：**照你填的**、**市场比较慢**、**真的出事**。三栏跑的是同一台机器、同一对房子，只是把假设换差一点再算一次 —— 所以三个数字之间的差距是真的，不是我们另外编的悲观版本。", "picture": { "id": "ppp.four#data-stress-table", "alt": "亮起来的是三栏对照 —— 第一栏照你填的，最后一栏是出事。" } }, { "key": "paid", "title": "买贵的钱不会退回来", "line": "这张对照表有一件事是故意不动的：**你已经付掉的价钱**。市场跌了，房子值少了，可是你当初付的那个数还是付了 —— 表上会把它照实算成亏损，而不是偷偷把买价改成今天的市价。会「重新报价」的模型，永远算不出一个坏结果。", "picture": { "id": "ppp.four#data-scenario", "alt": "亮起来的是第一栏「照你填的」—— 另外两栏改的只有假设。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ppp-four" }, { "key": "ppp-loan", "learning_lab": { "title": "现金房不等于未还房贷", "idea": "已有房产、未偿还住房贷款、可认可租金要分别统计。", "kind": "evidence", "image": "/main/images/road/concept-define.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "列出实际债务", "核对租约和流水", "确认产品条件" ], "question": "有一间全现金房，能直接记成一笔未偿住房贷款吗？", "options": [ "能，拥有房就算", "不能，要看实际未还融资", "只看房子的价值" ], "correct": 1, "why": "贷款数量看实际融资状态。不要把拥有的房屋数直接代入未还住房贷款数。", "action": "对照信贷报告，把有贷款与已还清的房产分开列。" }, "section": "wealth", "group": "wp-ppp", "title": "Step 5 · 什么时候签，决定租金算不算", "blurb": "只有马来西亚人看得到这一步。PPP 只有一笔贷款要过，但时间点很讲究。", "minutes": 6, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/wealth-planning", "terms": [ "dsr", "seasoning", "headroom", "ccris" ], "do_next": { "label": "查我的贷款空间", "href": "/wealth-planning", "hint": "填完收入，回第 3 步把第二间的签约年份挪一年试试。" }, "points": [ { "key": "who", "title": "谁看得到这一步", "line": "先说清楚：**这一步只有马来西亚公民或永久居民看得到**。外国人的画布在第 4 步就结束了 —— 收入在国外，马来西亚的 DSR 检查跑不了，硬跑出来的数字是假的。所以这一课的例子换了一个人：一位现金充裕、但护照是马来西亚的买家，用的一样是 PPP。", "picture": { "id": "ppp.loan#wp.loan.income", "alt": "上半屏和 RRR 第 5 步是同一个组件 —— 收入、承担、假设。" } }, { "key": "same", "title": "上半屏是同一屏", "line": "PPP 的贷款检查同样先核对可认可收入、每月承诺、利率与年期。你不需要先读 RRR 才能理解：本页只是在这些假设下测试第二间的融资空间，没有向银行提交申请。", "picture": { "id": "ppp.loan#wp.loan.snapshot", "alt": "同样那五个格子 —— 第四格是空间。" } }, { "key": "fits", "title": "只有一笔要过", "line": "第一间全现金购买，没有对应房贷，并不等于第二间自动可借。租金能认可多少、需要多久记录，取决于银行要求。把租约、流水、实际支出和现有债务一起核对，再判断自己的现金能否补足差额。", "picture": { "id": "ppp.loan#ppp.loan.verdict", "alt": "亮起来的是判决卡 —— 月供对上空间，一句话。" } }, { "key": "timing", "title": "签早了，租金不算", "line": "这是 PPP 唯一一件不直觉的银行事，所以它单独一张卡：银行不是看到租约就认租金，要**租约加上按月入账满一年**才认，而且只认八成。第一间和第二间同一年签的话，申请那天银行还没看过任何一期租金 —— 第一间对这次申请的贡献是**零**。", "picture": { "id": "ppp.loan#ppp.loan.timing", "alt": "亮起来的是时间那张卡 —— 它会直接说这次算不算得上。" } }, { "key": "wait", "title": "晚一年签，多什么", "line": "所以第 3 步那格「第二间什么时候签」不只是排程，它是这次贷款的筹码：把它往后挪一年，第一间的租金就熬过了认定期，申请那天银行会把其中八成算成你的收入。同一间房、同一份租约，只差签约的年份。", "calc": { "title": "晚一年签，多出多少收入", "steps": [ { "label": "第一间的月租（按 8% 那一档）", "calc": "RM 6,467", "result": "" }, { "label": "银行只认 80%", "calc": "RM 6,467 × 80%", "result": "RM 5,174", "tone": "good" }, { "label": "同一年签的话", "calc": "租金还没满一年", "result": "RM 0", "note": "银行一分都不算" } ] }, "picture": { "id": "ppp.loan#ppp.loan.timing", "alt": "同一张卡 —— 它会算出晚一年签会多出多少被认的收入。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ppp-loan" }, { "key": "ap-listing", "learning_lab": { "title": "筛项目，还要筛同一个单位", "idea": "四个绿色徽章可能来自不同户型；它们不自动合成一套好房。", "kind": "evidence", "image": "/main/images/road/concept-measure.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "项目通过初筛", "选定具体户型", "用同一套数字复算" ], "question": "项目四项都绿，就代表最便宜的户型四项都通过吗？", "options": [ "一定通过", "不一定，各项可能来自不同户型", "只要双钥匙就通过" ], "correct": 1, "why": "项目徽章汇总最优结果。把面积、价格、租金和费用锁定在同一单位才可比较。", "action": "选一款真实户型，记录它自己的四项结果。" }, "section": "analyze", "group": null, "title": "New Project：这一屏怎么用", "blurb": "一份新盘清单，加一条替你判断「值不值得看」的筛选条。", "minutes": 8, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/analyze-property/new-projects", "terms": [ "bmv", "roi", "cashflow", "dual-key", "mof", "rebate", "answer-card" ], "do_next": { "label": "打开 New Project 清单", "href": "/analyze-property/new-projects", "hint": "先什么都不勾，看看有几个；再一个一个勾，看清单怎么变短。" }, "points": [ { "key": "see", "title": "这一条是什么", "line": "打开 **Analyze Property → New Project**，搜索框底下有一条浅灰色的横幅，就是右边这个东西。它不是搜索，也不是排序 —— 它是替你**判断**：清单里现在有 67 个新项目，这条横幅上的开关，一次只留下过关的那几个。", "picture": { "id": "ap.strip#ap.strip", "alt": "整条横幅就是这一课 —— 它底下才是项目清单。" } }, { "key": "sieves", "title": "四个开关", "line": "「Project quality」（项目质量）底下有四个开关，从左到右：**BMV ≥ 5% below**（BMV 是 Below Market Value，低于市价：每平方尺的价，比附近真正成交过的价低至少 5%）、**ROI ≥ 7%**（界面标作 ROI（Return on Investment，投资回报率），这里实际计算的是毛租金回报率：年租金 ÷ 房价，未扣费用，也不是总投资回报）、**Positive cashflow**（正现金流：每月租金减月供、再减管理费，不是负数）、**Dual Key**（双钥匙：一道门里两个独立单位，可以分租给两户）。勾一个，清单只留下过这一关的项目。", "picture": { "id": "ap.strip#ap.strip.quality", "alt": "亮起来的是四个开关：BMV、ROI、现金流、Dual Key。" } }, { "key": "counts", "title": "括号里的数字", "line": "每个开关后面括号里的数字，是现在有多少个项目过这一关：BMV 22 个、ROI 5 个、现金流 12 个、Dual Key 29 个 —— 一共 67 个项目。四个数是**分开数**的，不能相加：同一个项目可以过好几关。勾两个开关，剩下的是两关都过的，不会比两个数里小的那个多。最难过的是 **ROI ≥ 7%**：67 个里只有 5 个。数字小是实话，这条横幅的用处就是把那少数捞出来。", "picture": { "id": "ap.strip#ap.strip.quality", "alt": "同一排开关 —— 括号里是各自有多少个项目通过。" } }, { "key": "any-layout", "title": "一款过关就算", "line": "一个项目通常有好几款户型（layout）—— 同一栋楼里不同的格局，叫 Type A、Type B 之类，面积、价钱、租金都不一样。开关判的不是整个项目，是**我们分析过的每一款户型**：只要其中**一款**过关，这个项目就算过关。「分析过的户型」就是 Analyze Property 第二个分页 **Layout Analysis**（户型分析）列出来的那些，一行一款。所以勾了 Positive cashflow 留下来的项目，意思是「里面至少有一款现金流是正的」，不是每一款都是；勾两个开关，也可能是一款过这一关、另一款过那一关。是哪一款、几款里有几款过，卡片上都会写 —— 下一课读。", "picture": { "id": "ap.strip#ap.strip.quality", "alt": "同一排开关 —— 项目里只要有一款户型过关，它就留在清单上。" } }, { "key": "unknown-filter", "title": "被收起来的不只是差的", "line": "勾一个开关，清单只留下这一关**通过**的项目。要留意：判不了的项目也会被收起来 —— 它没有不及格，是我们缺它的租金，或者附近找不到成交记录可以比，算不出来。所以开关全开、清单只剩三五个的时候，别以为那就是全马来西亚最好的三五个；那是「资料齐全，而且过关」的三五个。", "picture": { "id": "ap.strip#ap.strip.quality", "alt": "同一排开关 —— 判不了的项目，勾了也会被收起来。" } }, { "key": "assume", "title": "这些数是谁的", "line": "开关底下那一行小字是 **Cashflow assumptions**（现金流假设）。「租金减月供」里的月供不是天上掉下来的，它要先假设一套贷款条件：成数（银行肯借房价的几成）90%、年利 4%、还款 35 年，管理费按每平方尺 RM 0.35 估 —— 屏幕上写的是「Default terms: 90% loan · 4% interest · 35 years · maintenance RM 0.35/sf」。整份清单的现金流都按这一行算，卡片上不会逐张重复；要核对，就回来看这一行。", "picture": { "id": "ap.strip#ap.strip.assumption", "alt": "亮起来的就是那一行假设。" } }, { "key": "edit-terms", "title": "这些数可以改", "line": "「Cashflow assumptions」（现金流假设）这几个字本身是一个按钮，后面的 **Change →**（改）也是。按下去会开一个小窗，可以把成数、年利、年期、管理费、发展商回扣换成你自己那一套，再按 **Re-filter with these numbers**（用这些数重新筛）—— 整份清单会用**你的**条件重新判一次，过关的项目也会跟着变。这一行最后还有一个 **or fill in your D card**（或去填 D 卡）：DMAIC 之路是这一页旁边那个分页，一站一站教买房的方法；D 卡是它 Define（定义）那一站结束时留下的答案卡，记着银行肯借你几成。填了它，这里的成数就先用你的那个数。", "picture": { "id": "ap.strip#ap.strip.assumption", "alt": "同一行 —— 前面几个字是按钮，不是标题。" } }, { "key": "rebate", "title": "为什么借的钱等于房价", "line": "有一件事一定要先讲清楚，不然你会以为月供算错了：清单上的价钱是**回扣后的净价**（发展商给的回扣已经扣掉了），而银行是按合约价（回扣前）放贷的。按开那个小窗，里面有一格「Assumed developer rebate %」（假设发展商回扣），底下就写着这件事；默认假设回扣 10%，所以成数 90% 借出来的钱，差不多刚好等于卡片上那一款的价 —— 不是九成。", "calc": { "title": "Binastra Cochrane Type A 的月供是这样来的", "steps": [ { "label": "Type A 的价（回扣后）", "calc": "RM 649,620", "result": "" }, { "label": "除回扣 10%，还原合约价", "calc": "RM 649,620 ÷ 0.9", "result": "RM 721,800" }, { "label": "银行借 90%", "calc": "合约价 × 90%", "result": "RM 649,620", "note": "刚好等于回扣后的价" }, { "label": "年利 4%、35 年的月供", "calc": "按这笔贷款算", "result": "RM 2,876", "tone": "good" } ] }, "picture": { "id": "ap.strip#ap.strip.assumption", "alt": "回扣那一格在这一行按开的小窗里，不在这一行上。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ap-listing" }, { "key": "ap-card", "learning_lab": { "title": "绿色是计算结果，不是保证", "idea": "徽章要连着算式、数据来源与具体户型一起读。", "kind": "cash", "image": "/main/images/road/concept-improve.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "数值与单位", "使用的户型", "缺少的数据" ], "question": "灰色 No data 最合理的解释是？", "options": [ "质量差，已经失败", "资料不足，目前无法判断", "没有风险，可以略过" ], "correct": 1, "why": "灰色表示未知。先补资料，不要把未知自动当成通过或失败。", "action": "选一个徽章，写下输入、计算和未包括的成本。" }, "section": "analyze", "group": null, "title": "一张卡片怎么读", "blurb": "四个徽章各带一个数：绿色通过、红色不通过、灰色虚线资料不足。下面把算式逐项展开。", "minutes": 10, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/analyze-property/new-projects", "terms": [ "bmv", "psf", "roi", "cashflow", "dual-key" ], "do_next": { "label": "去清单里读一张卡", "href": "/analyze-property/new-projects", "hint": "先找 Binastra Cochrane，对一下四个徽章和底下几行；再搜 Linari，看红色和灰色哪里不一样。" }, "points": [ { "key": "see", "title": "卡片上有什么", "line": "右边这张就是清单里的一张卡：**Binastra Cochrane**（Binastra Group，Kuala Lumpur）。上半部是发展商给的资料 —— 图片、地区、项目名、价钱、销售状态 New Launch；图片右上角的 Featured（精选）是编辑把它排到了清单最前面。中间一条细线，线以下是我们拿数据算的：一排徽章。这个项目还没有房数资料，所以价钱旁边那个位置是空的，卡片不会替它编一个。", "picture": { "id": "ap.card#ap.card", "alt": "这就是 Binastra Cochrane 在清单里的样子。" } }, { "key": "price", "title": "起价不是你的价", "line": "价钱那一格写 **RM 655,000 – 1,250,000**，上面的小字是 From（起价）—— 这是项目公布的价钱范围，前面那个数是**最便宜**的那一档，不是你要的那一款；这个项目最便宜和最贵差 91%。徽章背后的算式用的是另一个数：我们分析过的**每一款户型自己的价**，Type A 是 RM 649,620。两个数来自两份不同的记录，所以不一定一样。要看你那一款多少钱，点进项目页的 Units · Price 那一栏。", "picture": { "id": "ap.card#ap.card.price", "alt": "亮起来的是价钱 —— 记得它是 From。" } }, { "key": "badges", "title": "四个徽章", "line": "细线下第一排是四个徽章，顺序和清单上面那四个开关一样：BMV（Below Market Value，低于市价）、ROI（Return on Investment，回报率）、Cashflow（现金流）、Dual Key（双钥匙）。每个徽章直接印着它的数 —— 这一张是 **BMV −5.3%**、**ROI 8.1%**、**Cashflow +RM 1,280/mo**、**Dual Key · Yes**（/mo 是每个月）。颜色说结果：绿色是**通过**，红色是**不通过**，灰色虚线是 No data（资料不足，判不了）。这一张四个全是绿的。预览只能看，不能操作；下面几点直接写出算式，手机也能读。在真实页面使用鼠标时，也可以悬停查看提示。", "picture": { "id": "ap.card#ap.card.badges", "alt": "四个徽章，四个全是绿的。" } }, { "key": "lines", "title": "徽章里的算式怎么读", "line": "真实页面的 BMV、ROI 和 Cashflow 徽章带有算式提示；这里把同一段内容直接写出来（Dual Key 只说明户型）。每一行用「·」分成三段：**哪一款户型** · **算式** · **几款里有几款过关**。BMV 那一行是「Type A · RM 1,001/sf vs transacted median RM 1,057/sf · 1 of 4 layouts pass」—— 最后那段的意思是：我们分析过它 4 款户型（layout，同一个项目里不同的格局），其中 1 款过这一关。徽章上的数，是那 4 款里**表现最好的那一款**的数；最后这一段告诉你，它是孤例，还是大多数都这样。", "picture": { "id": "ap.card#ap.card.badges", "alt": "亮起来的是四个徽章；算式已在本段文字中展开。" } }, { "key": "bmv-line", "title": "BMV 的算式", "line": "先看 BMV 徽章的算式。「RM 1,001/sf」是 Type A 的**每平方尺价**（sf 是 square foot，平方尺；房价除以面积，又叫 PSF）；「transacted median」是**成交中位价**：附近同类项目真正成交过的每平方尺价（1 公里内有至少 2 个项目在卖，就只看 1 公里内的；不够就看离它最近的 10 个），从低排到高，取正中间那一个。成交是别人真的付过的钱，开价是卖方想要的钱 —— BMV 只拿成交来比，低过它 5% 以上才算过关。Type A 低 5.3%，过了；其余 3 款没有低到这条线，所以是 1 of 4 layouts pass。", "calc": { "title": "Type A 为什么算低于市价", "steps": [ { "label": "Type A 的每平方尺价", "calc": "RM 649,620 ÷ 649 平方尺", "result": "RM 1,001" }, { "label": "附近的成交中位价", "calc": "1 公里内同类项目的成交（不到 2 个在卖：最近 10 个）", "result": "RM 1,057" }, { "label": "过关线：低 5%", "calc": "RM 1,057 × 95%", "result": "RM 1,004" }, { "label": "比成交中位价", "calc": "(1,001 − 1,057) ÷ 1,057", "result": "−5.3%", "tone": "good", "note": "在过关线 RM 1,004 以下，所以是绿的" } ], "footnote": "项目页的 Investment Analysis，和 Layout Analysis 那一页的 Nearby asking value（附近开价估值），比的都是附近的开价，不是成交 —— 同一款户型在那边会是另一个百分比。两把尺，不是算错。" }, "picture": { "id": "ap.card#ap.card.badges", "alt": "BMV 徽章的算式：每平方尺价对上成交中位价。" } }, { "key": "roi-line", "title": "ROI 的算式", "line": "ROI（回报率）徽章的算式是：「Type A · Annual rent 52,596 ÷ price 649,620 = 8.1% (floor 7%) · 2 of 4 layouts pass」。Annual rent（年租金）是 Type A 的月租 RM 4,383 乘 12 —— 这个月租是我们拿附近同类的租盘替这一款估的，项目页上 Type A 的月租也是这个数；price 是房价，floor 是我们的底线 7%。回报率不管你借多少、利息多少，只问「这间屋一年替你收回房价的百分之几」：Type A 是 8.1%，过了；2 of 4 layouts pass，就是 4 款里有 2 款过。", "calc": { "title": "8.1% 是怎么算的", "steps": [ { "label": "一年的租金", "calc": "RM 4,383 × 12", "result": "RM 52,596" }, { "label": "房价", "calc": "RM 649,620", "result": "" }, { "label": "一年收回房价的", "calc": "年租金 ÷ 房价", "result": "8.1%", "tone": "good", "note": "底线 7%" } ] }, "picture": { "id": "ap.card#ap.card.badges", "alt": "ROI 徽章的算式，括号里就是底线。" } }, { "key": "cashflow-line", "title": "现金流的算式", "line": "Cashflow（现金流）徽章的算式是：「Type A · Rent 4,383 − instalment 2,876 − maintenance 227 = +1,280/mo · 2 of 4 layouts pass」。Rent 是月租，instalment 是月供，maintenance 是管理费，减完剩下的就是每个月留在你口袋里的钱。月供用的是清单横幅上 Cashflow assumptions 那一行的条件：借 RM 649,620（上一课讲过，为什么刚好等于房价）、年利 4%、35 年；管理费是 649 平方尺乘每平方尺 RM 0.35。这套条件卡片上不会逐张印 —— 要核对，回横幅看那一行，或者看 Cashflow 徽章弹出的说明，它的最后一段就是这套条件。4 款里有 2 款是正的。", "calc": { "title": "Type A 每月剩多少", "steps": [ { "label": "Type A 的月租", "calc": "RM 4,383", "result": "" }, { "label": "减掉月供", "calc": "借 RM 649,620 · 年利 4% · 35 年", "result": "− RM 2,876" }, { "label": "减掉管理费", "calc": "649 平方尺 × RM 0.35", "result": "− RM 227" }, { "label": "每月真正剩下", "calc": "租金减两笔支出之后", "result": "+ RM 1,280", "tone": "good", "note": "不是负数，就叫正现金流" } ] }, "picture": { "id": "ap.card#ap.card.badges", "alt": "Cashflow 徽章的算式：租金减两笔支出。" } }, { "key": "red", "title": "红色是没过关", "line": "换一张同一份清单里的卡：**Linari Kwasa Damansara**（Shah Alam, Selangor）。它的四个徽章是三个红、一个灰。红色的 **ROI 3.1%**、**Cashflow −RM 1,998/mo**、**Dual Key · No** 是**判过了、没过关**。红的徽章照样有算式 —— 这里把 Cashflow 的解释写出来：「0 of 5 layouts pass」：分析过的 5 款户型，一款都没过。留意 ROI 徽章说的是 户型 A，Cashflow 徽章说的是 户型 D：每个徽章各自挑这一关表现最好的一款，所以两个徽章说的可以是两款不同的户型。**Dual Key · No** 的意思是：它的 5 款户型里，没有一款在我们的资料里标着双钥匙。", "calc": { "title": "Linari Kwasa Damansara · 户型 D 每月要贴多少", "steps": [ { "label": "户型 D 的月租", "calc": "RM 1,904", "result": "" }, { "label": "减掉月供", "calc": "借 RM 789,000 · 年利 4% · 35 年", "result": "− RM 3,493" }, { "label": "减掉管理费", "calc": "1,168 平方尺 × RM 0.35", "result": "− RM 409" }, { "label": "每月要自己贴", "calc": "租金不够付两笔支出", "result": "− RM 1,998", "tone": "bad", "note": "负数：不是房子养你，是你每个月养房子" } ] }, "picture": { "id": "ap.card.contrast#ap.card.badges", "alt": "另一张卡：红的徽章，算式照样收在徽章里。" } }, { "key": "grey", "title": "灰色是判不了", "line": "同一张卡的 **BMV · No data** 是灰色虚线：资料不足，**判不了**。BMV 要拿附近的成交中位价来比，而这个项目附近找不到成交记录，缺一个数就算不出来。所以灰徽章上没有数字，鼠标停上去也只说 No data —— 卡片只印算得出来的数，不会拿一个数去猜。灰色不是差，是不知道；红色才是差。勾上 **BMV ≥ 5% below** 那个开关，这张卡会被收起来：不是它不及格，是它没办法证明自己过关。", "picture": { "id": "ap.card.contrast#ap.card.badges", "alt": "灰色虚线那个徽章：没有数字，也没有算式。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ap-card" }, { "key": "ap-overview", "learning_lab": { "title": "地图上的近，不一定走得近", "idea": "直线距离、开车时间和实际步行路线是三种不同证据。", "kind": "evidence", "image": "/main/images/road/concept-analyze.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "确认地址与入口", "检查真实路线", "现场验证时段" ], "question": "项目距车站直线 400 米，是否一定步行五分钟？", "options": [ "一定", "不一定，可能有围墙或绕路", "有商场就一定" ], "correct": 1, "why": "路线、过街、入口和等待时间都会改变通勤体验；用实际步行路线核对。", "action": "记录工作日实际走到车站入口的时间。" }, "section": "analyze", "group": null, "title": "项目页 · Overview", "blurb": "点进一个项目，第一页给你的是事实、介绍和位置。", "minutes": 6, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal", "terms": [ "psf", "sinking-fund", "vp" ], "do_next": { "label": "打开这个项目", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal", "hint": "把 Overview 从头读到尾，特别是管理费那一格。" }, "points": [ { "key": "tabs", "title": "项目页有几栏", "line": "在清单里点开一个项目，页面上半是相册和项目名，底下是一排分页：Overview、360° Aerial、Units · Price、Investment Analysis、Financial Projection、New Supply、Amenities、Developer Record、Contact Advisor。这一课看第一栏 Overview，后面几课一栏一课。", "picture": { "id": "ap.overview#ap.overview.facts", "alt": "这是 Overview 栏最上面的事实格子。" } }, { "key": "facts", "title": "先看这几格事实", "line": "Overview 最上面是一排小格子，每一格一个事实，没有资料的格子不会出现。Binastra Cochrane 这一排是：地契 Freehold（永久）、2 - 3、面积 649 - 1,026 sqft、预计 2031 年交楼、共 830 个单位、类型 Serviced Apartment、管理费 0.50、销售状态 New Launch。单位数那一格值得多看一眼：830 个单位意味着将来同一栋楼里有几百个和你抢租客的邻居。", "picture": { "id": "ap.overview#ap.overview.facts", "alt": "亮起来的就是那一排事实格子。" } }, { "key": "fee", "title": "管理费那一格", "line": "如果这个项目有管理费，它也在这一排里 —— Binastra Cochrane 写的是每平方尺 RM 0.50。请回头对一下上一课：清单的现金流是按每平方尺 RM 0.35 估的。发展商写的比我们估的高，那张卡上的「每月剩多少」就要重算一次。交楼一两年后管理费再往上调，也是常有的事。", "picture": { "id": "ap.overview#ap.overview.facts", "alt": "同一排格子，这次看管理费。" } }, { "key": "description", "title": "项目介绍那一段", "line": "事实底下是「Project Overview」—— 发展商自己写的介绍。它读起来最舒服，也最没有用来做决定的价值：里面每一句都是卖方的话。当资料用的是它提到的**可查证的事**（地铁站名、学校名、商场名），不是形容词。", "picture": { "id": "ap.overview#ap.overview.description", "alt": "亮起来的是那段介绍 —— 卖方写的。" } }, { "key": "facilities", "title": "设施不等于租金", "line": "设施列表帮助你判断租客会使用什么，也帮助你询问管理费和维护状况。设施多不必然代表回报差，少也不必然便宜；用对应单位的租金、费用与实际使用价值比较。", "picture": { "id": "ap.overview#ap.overview.facilities", "alt": "亮起来的是设施清单。" } }, { "key": "location", "title": "位置和周边", "line": "打开地址与地图，先分清标注的是直线距离、道路距离还是行程时间。地图上的近，不保证能步行直达；围墙、过街、入口与时段都会改变体验。沿真实路线核对，再记录测量日期。", "picture": { "id": "ap.overview#ap.overview.location", "alt": "亮起来的是位置那一块 —— 清单是按距离排的。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ap-overview" }, { "key": "ap-units", "learning_lab": { "title": "一个户型，一张完整算式", "idea": "From 价只提供起点；楼层、面积、回扣及贷款条件需对应所选单位。", "kind": "evidence", "image": "/main/images/road/concept-measure.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "选定面积与格局", "核对净价和条件", "锁定租客与租金" ], "question": "清单和详情月供不同，首先检查什么？", "options": [ "一定是程序算错", "价格、贷款成数、利率和年期是否一致", "选择较低那个数" ], "correct": 1, "why": "使用不同输入会得到不同月供。先统一条件，再判断结果。", "action": "把两个页面的四项贷款输入逐项对照。" }, "section": "analyze", "group": null, "title": "Units · Price：选你那一间", "blurb": "一个项目里有好几款户型，价钱和面积都不一样。", "minutes": 5, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal", "terms": [ "psf", "vp" ], "do_next": { "label": "打开 Units · Price", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal#units", "hint": "把每一款户型点一遍，看价钱和面积怎么变。" }, "points": [ { "key": "sub", "title": "这一栏分两半", "line": "打开 **Units · Price**，最上面有两个按钮：**Unit Types**（户型）和 **Price & Payment**（价钱与付款）。默认停在户型这一半 —— 先选哪一款，再看那一款要付多少。", "picture": { "id": "ap.units#ap.units.sub", "alt": "亮起来的是那两个按钮。" } }, { "key": "table", "title": "户型表", "line": "底下这张表是这个项目的所有户型。Binastra Cochrane 有 4 款：Type A 649 平方尺、Type B 763 平方尺、Type C 1008 平方尺、Type C1 1026 平方尺。价钱从 RM 649,620 到 RM 1,170,000 —— 同一个项目里差 80%。清单卡片上那个 From 价，就是这张表里最便宜的那一款。", "picture": { "id": "ap.units#ap.units.table", "alt": "亮起来的是户型表 —— 点一行就换成那一款。" } }, { "key": "selected", "title": "选中的那一款", "line": "选定一款户型后，让价格、面积、租金与贷款假设都对应它。项目卡的 **From** 是项目起价，不一定是当前户型或楼层的实际成交条件；回扣和配套也需要书面确认。", "picture": { "id": "ap.units#ap.units.selected", "alt": "亮起来的是选中的那一款户型。" } }, { "key": "rent", "title": "租金和回报那两格", "line": "卡上还有两格：**Est. monthly rent**（估计月租）**RM 4,383** 和 **Gross yield**（毛回报：一年租金 ÷ 房价）。这个月租不是这张卡自己估的 —— 它就是后面 Investment Analysis 那一栏替这一款算出来的**预测租金**，Financial Projection 用的也是同一个数：一间屋、三个地方、一个租金。还有一件事：这里的月供标着「(90%) · 4.2% · 35 yrs」，而 Investment Analysis 的月供标着「4% · 100% of price」—— 同一间屋两个月供，因为一个是借九成、一个是借足全价。两边都把条件写在数字底下了，你要认的是条件，不是数字。", "picture": { "id": "ap.units#ap.units.selected", "alt": "同一张卡 —— 月租那一格，跟后面两栏用的是同一个数。" } }, { "key": "price-tab", "title": "Price & Payment 那一半", "line": "若清单与详情的月供不同，先对照净价、贷款成数、利率和年期。不同假设会得出不同结果；统一四项输入再比较。不要因为较低的月供看起来舒服，就把它当作银行报价。", "picture": { "id": "ap.units#ap.units.sub", "alt": "亮起来的第二个按钮就是它。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ap-units" }, { "key": "ap-invest", "learning_lab": { "title": "把租金一路算到底", "idea": "毛租金回报用于初筛；家庭能用的现金还要扣月供与所有持有准备。", "kind": "cash", "image": "/main/images/road/concept-improve.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "租金与价格证据", "月供与管理费", "空置维修及税费" ], "question": "RM958 筛选结余已经包含所有房东费用吗？", "options": [ "是，可以全花掉", "没有，要另留空置、维修和税费", "只需要再扣房价" ], "correct": 1, "why": "这里的 RM958 只扣月供与管理费。右边实验再加入持有准备，显示可分配现金如何减少。", "action": "用实际管理费和保守租金完成一张完整预算。" }, "section": "analyze", "group": null, "title": "Investment Analysis：贵不贵", "blurb": "拿周边的开价和租盘，替你选中的那一款算一次。", "minutes": 8, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal&tab=invest", "terms": [ "psf", "roi", "asking-value", "bmv", "cashflow" ], "do_next": { "label": "打开 Investment Analysis", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal&tab=invest", "hint": "先读第一块的三个数，再核对现金流的租金、月供和管理费，并另留空置、维修与税费。" }, "points": [ { "key": "subtabs", "title": "这一栏有四小栏", "line": "**Investment Analysis** 打开，标题写着 Deep Market Analysis，右边跟着你选中的那一款（Type A）。底下是四个小栏：Summary（结论）、Market Value（市价）、Rental（租金）、Airbnb Analytics（短租）。默认停在 Summary。它们算的都是**那一款户型**，不是整个项目 —— 换一款，四栏全部重算。", "picture": { "id": "ap.invest#ap.invest.subtabs", "alt": "亮起来的是那四个小栏，上面是你选中的户型。" } }, { "key": "verdict", "title": "第一句就是结论", "line": "Summary 第一块就给结论。左边是你的价：RM 649,620、649 平方尺、每平方尺 RM 1,001。右边是判断：**Fair price**（与市价相若）—— 你的每平方尺价比附近同类项目的**开价**中位数低 0.1%（开价是卖方挂出来的价，不是成交价），底下是它认为的合理价 **Fair value RM 650,298**（每平方尺 RM 1,002），以及你和合理价差多少。清单卡片上的 BMV 比的却是**成交**中位价（Type A 那一行写 RM 1,057/sf），所以同一款户型，卡片上是「BMV −5.3%」，这里是 Fair price：开价告诉你它比隔壁在卖的贵不贵，成交告诉你它比别人真正付过的贵不贵 —— 两把尺，不是算错。", "calc": { "title": "这个判断是怎么来的", "steps": [ { "label": "你选的那一款", "calc": "RM 649,620 ÷ 649 平方尺", "result": "RM 1,001/平方尺" }, { "label": "附近同类的开价中位数", "calc": "1 公里内的可比项目（不到 2 个在卖就用最近 10 个；一共读了 29 个）", "result": "RM 1,002/平方尺" }, { "label": "按开价中位数，这个面积值", "calc": "RM 1,002 × 649 平方尺", "result": "RM 650,298" }, { "label": "你的价比它", "calc": "两个价相减", "result": "低 0.1%", "note": "所以写 Fair price" } ] }, "picture": { "id": "ap.invest#ap.invest.summary", "alt": "亮起来的是那一块结论：你的价、判断、合理价。" } }, { "key": "rent", "title": "月租和回报一起读", "line": "右边一排里有两格要一起看：**Monthly rental RM 4,383**（月租）和它旁边的 **Rental yield 8.1%（★★★ Strong）**（毛回报：月租 × 12 ÷ 房价）。这个月租不是这一带的成交价 —— 它是从周边 287 个租盘里挑出同类、按每平方尺租金乘这一款的面积算出来的**预测**；Type A 是双钥匙（一间屋分两把钥匙、租给两个租客），所以是两把钥匙各算一次再相加。数字底下那行小字 Predicted from nearby listings 说的就是这件事。Units 卡上的月租、Financial Projection 里的月租，用的都是这同一个数 —— 三个地方对不上，才是画面坏了。", "picture": { "id": "ap.invest#ap.invest.summary", "alt": "同一块 —— 月租和回报率，一个是预测，一个是它乘出来的。" } }, { "key": "cashflow", "title": "现金流是正的，但只过了一关", "line": "再右边两格：**Monthly cashflow +RM 1,280**，底下写着 Rent covers payment + maintenance（租金够付月供和管理费）；旁边 **Monthly payment RM 2,876** 就是月供，条件写在它底下：**Loan 4% · 35 years · 100% of price** —— 借的是整个房价，不是九成。现金流 = 月租 − 月供 − 管理费。管理费（每个月交给管理层的维修保养费）发展商没公布时，按每平方尺 RM 0.35 估：Type A 有 649 平方尺，就是 RM 227，现金流底下那行小字写的就是它。它是正的，不等于这间屋一定赚钱：这里没算空置和维修，只是「租金盖得过月供和管理费」这一关先过了。清单卡片上 Type A 的现金流也是 **+RM 1,280** —— 同一条算式，同一个数。", "calc": { "title": "Type A 的现金流，一步一步", "steps": [ { "label": "月租", "calc": "Monthly rental", "result": "RM 4,383" }, { "label": "减月供", "calc": "RM 649,620 全额贷款 · 4% · 35 年", "result": "− RM 2,876" }, { "label": "减管理费", "calc": "649 平方尺 × RM 0.35", "result": "− RM 227" }, { "label": "每月现金流", "calc": "月租 − 月供 − 管理费", "result": "+ RM 1,280", "tone": "good", "note": "清单卡片和 Layout Analysis 用的是同一条算式" } ] }, "picture": { "id": "ap.invest#ap.invest.summary", "alt": "同一块的右边：现金流、月供，和它用的贷款条件。" } }, { "key": "area", "title": "这一带住的是谁", "line": "最下面一块 **Area snapshot** 换个角度问：这一带的主要买家是谁（这里写 Corporate Professional，上班族）、收入属于哪一层（T20，全马最高的两成）、生活便利度几分。这一块是替你的租客画像 —— 你心里想租给谁，可以拿这几行来对一次。", "picture": { "id": "ap.invest#ap.invest.summary", "alt": "亮起来的是最后一块：买家、收入层、便利度。" } }, { "key": "others", "title": "另外三小栏", "line": "**Market Value** 把附近的可比项目一个一个列出来（名字、距离、可比项目的开价、增长）—— 这一次它读了 29 个，你可以自己看它拿谁来比；**Rental** 是租金那一面的同一件事；**Airbnb Analytics** 换成短租的角度算。结论看着不对劲，就进这三栏看它用了谁的数字。", "picture": { "id": "ap.invest#ap.invest.subtabs", "alt": "亮起来的四个小栏 —— 右边三个是结论的原料。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ap-invest" }, { "key": "ap-projection", "learning_lab": { "title": "同一笔租金只能用一次", "idea": "提前还本增加净值，但这笔钱不能同时变成生活费。", "kind": "allocation", "image": "/main/images/road/concept-improve.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "先留持有准备", "选择还本比例", "剩下才可支用" ], "question": "把全部可分配租金还本金后，本月还有多少来自这笔钱的生活收入？", "options": [ "仍有同样金额", "零，这笔钱已用于还本", "等于房价增值" ], "correct": 1, "why": "还本与支用是两个去向；两处同时记账会重复计算。", "action": "拖动还本比例，选择与你目标一致的现金分配。" }, "section": "analyze", "group": null, "title": "Financial Projection：以后", "blurb": "这一笔贷款三十五年怎么走：月供、本金、净值。", "minutes": 6, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal&tab=projection", "terms": [ "recycle", "cashflow", "net-equity" ], "do_next": { "label": "打开 Financial Projection", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal&tab=projection", "hint": "把年利改成 4.5%，再改回来 —— 看总利息差多少。" }, "points": [ { "key": "inputs", "title": "上面几格是可以改的", "line": "**Financial Projection** 最上面一排不是结果，是**输入**：房价（跟着你选的户型，这里是 RM 649,620）、成数、年利、年期、每月租金。它们全部可以改 —— 这一栏的用处就是「如果利率是 4.5% 呢」「如果我只借八成呢」，改一个数，底下整张表跟着重算。", "picture": { "id": "ap.projection#ap.projection.inputs", "alt": "亮起来的是那一排输入格。" } }, { "key": "summary", "title": "中间五格是结果", "line": "第二排才是结果：每月月供、几年还清、最后的净值、总利息、累计现金流。第一次看，只看两个数就够了 —— **每月月供**（你每个月要拿出多少）和**总利息**（三十五年下来，你多付给银行多少）。", "picture": { "id": "ap.projection#ap.projection.summary", "alt": "亮起来的是那五格结果。" } }, { "key": "rent-fallback", "title": "租金那一格从哪来", "line": "**Monthly rent**（每月租金）那一格已经替你填好：**RM 4,383**，格子底下一行小字写着它的来历 —— Seeded from the Investment Analysis predicted rental，就是上一栏替这一款算出来的预测租金，跟 Units 卡上的也是同一个数。要是一个项目附近连同类的租盘都没有，这一格才会退到按房价 0.35% 先给一个数，而且会用橙色小字写明是假设的（assumed）—— 那种时候曲线是「假设有这个租金」的样子，不是预测。这一格你随时可以覆盖：手上有真实的租盘数字，就填进去。", "picture": { "id": "ap.projection#ap.projection.inputs", "alt": "同一排 —— 租金那一格底下那行小字，说的是它从哪来；这一格可以覆盖。" } }, { "key": "chart", "title": "那条曲线在说什么", "line": "中间的曲线画的是**净值**：房子的估值减掉还没还完的贷款。初始净值取决于估值与贷款余额；头期和交易费用不会在这条净值公式里再扣一次。偿还本金会减少债务，假设的房价变化会改变估值，所以曲线也可能下降。这里的租金减月供尚未扣完整持有费用，不能直接当作可花的被动收入。", "picture": { "id": "ap.projection#ap.projection.chart", "alt": "亮起来的是净值曲线。" } }, { "key": "recycle", "title": "多出的租金拿去还本金", "line": "输入那一排最后一格叫 **Recycle retained rent %**（把留下的租金拿去还本金的比例）。这一格是这条路的核心动作：租金减完月供之后剩下的钱不要花掉，拿去还本金。它默认就是开着的，所以你一打开这一栏，**Paid off**（几年还清）那一格已经写着第 **12 年**还完（贷款年期是 35 年），**Total interest**（总利息）是 **RM 171,752**，比不循环少付 **RM 360,505** —— 把这一格改成 0 再看一次，差别就是这个动作的价值。", "picture": { "id": "ap.projection#ap.projection.summary", "alt": "看「几年还清」和「总利息」这两格怎么变。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ap-projection" }, { "key": "ap-developer", "learning_lab": { "title": "记录比名气更有用", "idea": "项目数量、品牌和上市身份都不能代替交付、缺陷和许可记录。", "kind": "evidence", "image": "/main/images/road/concept-control.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "查许可与项目状态", "对照交付日期", "核对缺陷处理" ], "question": "发展商不在黑名单，能证明一定按时交楼吗？", "options": [ "能", "不能，还要看项目与交付证据", "有示范单位就能" ], "correct": 1, "why": "未被列入黑名单是一个检查结果，不是未来表现保证。", "action": "选一个已交付项目，记录承诺日期、实际日期与资料来源。" }, "section": "analyze", "group": null, "title": "Developer Record：谁盖的", "blurb": "买樓花是先付钱后收楼，所以发展商是谁很重要。", "minutes": 4, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal&tab=developer", "terms": [ "teduh", "hda", "vp" ], "do_next": { "label": "打开 Developer Record", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal&tab=developer", "hint": "挑两个旧项目的名字，去搜一下交楼时住户怎么说。" }, "points": [ { "key": "head", "title": "这一栏在回答什么", "line": "**Developer Record** 只回答一个问题：这个发展商以前盖过什么。Binastra Cochrane 的发展商是 **Binastra Group**。买一个还没建好的项目，你签的是一张三四年后才交货的合约 —— 交不交得出、交得准不准时、交出来的品质，全看这一栏。", "picture": { "id": "ap.developer#ap.developer.head", "alt": "亮起来的是发展商的名字和它的记录数。" } }, { "key": "records", "title": "以前的项目", "line": "底下列的是同一个发展商在我们资料库里的其他项目 —— Binastra Group 有 16 个。只有名字、地区和年份，没有价钱也不能点进去：这些记录没有经过上架的那一套检查，数字还不适合拿来引用。名字和年份已经够回答那个问题：他是老手，还是第一次。", "picture": { "id": "ap.developer#ap.developer.records", "alt": "亮起来的是那一份旧项目清单。" } }, { "key": "what-to-do", "title": "这一栏之外还要查什么", "line": "这一栏给的是名单，不是判断。拿着这几个项目名，自己去查三件事：交楼有没有拖期、交楼后住户的投诉多不多、发展商有没有上过官方的问题项目名单。三件都查过，你才可以在 I 卡的「发展商」那一格选「通过」；查不完，就选「观察」。", "picture": { "id": "ap.developer#ap.developer.card", "alt": "整张卡就是这份名单 —— 判断要你自己做。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ap-developer" }, { "key": "ap-amenities", "learning_lab": { "title": "把观察和推论分开", "idea": "商店与设施是线索，居民收入和租赁需求仍须实际资料支持。", "kind": "evidence", "image": "/main/images/road/concept-analyze.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "看到什么", "模型推论什么", "还要验证什么" ], "question": "附近有 Starbucks，能直接证明高收入租客会租你的单位吗？", "options": [ "能，品牌已替我调查", "不能，还需租盘、入住和租客证据", "只要超过三间就能" ], "correct": 1, "why": "品牌可能服务游客、办公人口或经过的人；不等于你的目标租客和预算。", "action": "挑一个 AI 结论，用实地观察或实际租赁资料验证。" }, "section": "analyze", "group": null, "title": "Amenities：这一带住谁", "blurb": "不是「附近有什么」，是「附近的东西说明了谁住这里」。", "minutes": 7, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal&tab=amenities", "terms": [ "psf", "market-value", "supply-circle" ], "do_next": { "label": "打开 Amenities", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal&tab=amenities", "hint": "先读第一段，再往下看它凭什么这样说。" }, "points": [ { "key": "demand", "title": "第一段是结论", "line": "**Amenities** 这一栏一打开，不是一张设施清单，是一段判断：这一带成熟到哪个阶段、是什么性质的区、最可能的买家是谁。它是机器读完周边的店、学校、办公楼之后写出来的 —— 所以底下每一块，都是在给你看它凭什么这样说。", "picture": { "id": "ap.amenities#ap.amenities.demand", "alt": "亮起来的是那一段判断。" } }, { "key": "who", "title": "谁住这里", "line": "**Who lives here?** 把这一带的人按收入分成三层：T20（全马收入最高的两成）、M40（中间四成）、B40（最低四成），并给出最可能的买家画像。这一段直接对上你心里的「租给谁」—— 你想租给刚毕业的年轻人，它却告诉你这里主要是企业白领，先核对资料来源、范围和更新时间。机器画像也可能判断错误；用真实租盘、实地观察和目标租客访谈验证后，再决定区域或户型是否合适。", "picture": { "id": "ap.amenities#ap.amenities.who", "alt": "亮起来的是收入分层和买家画像。" } }, { "key": "signals", "title": "它凭什么这样说", "line": "**Area premium signals** 是待验证的线索：几家银行、几家麦当劳、几家星巴克、几所国际学校、几家医院。这些设施可以帮助你提出问题，但不能证明居民收入或租金需求。品牌比例只是模型使用的代理信号；还要核对服务人口、实际租金和入住情况。", "picture": { "id": "ap.amenities#ap.amenities.signals", "alt": "亮起来的是那些一个一个数出来的信号。" } }, { "key": "outlook", "title": "增长看的是催化剂", "line": "最下面一块 **Outlook** 提供增长情境的线索，并不预测一定升值。它给一个分数并列出理由；交通时间等描述来自分析资料，需核对测量方式、日期与实际路线。这一块就是我们说的「买在成长走廊」：不是看这里现在多热闹，是看旁边正在建什么、已经开了什么。", "picture": { "id": "ap.amenities#ap.amenities.outlook", "alt": "亮起来的是增长展望：一个分数，加一串理由。" } }, { "key": "conflict", "title": "两栏打架的时候", "line": "有一件事要先讲：这一栏那段判断里可能出现一句「这个价比区内中位价高多少」，而 Investment Analysis 那一课的 Summary 可能写 Below market（低过市价）。两个数用的不是同一把尺 —— 一个是从周边店铺画像估的整区价位，一个是拿附近**可比项目的开价**算的（1 公里内至少 2 个在卖就只看 1 公里内的，否则最近 10 个）（清单卡片上的 BMV 又是第三把：同一批项目的**成交价**）。打架的时候不要挑你喜欢的那个信：去 Market Value 那一小栏，看它到底拿哪几个项目来比，那是唯一你能自己核对的地方。", "picture": { "id": "ap.amenities#ap.amenities.demand", "alt": "这段判断里的价格那一句，就是会和 Investment Analysis 打架的那句。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ap-amenities" }, { "key": "ap-supply", "learning_lab": { "title": "竞争发生在租客的选择里", "idea": "地图半径只是起点；同预算、同通勤、同交付期的房子更值得比较。", "kind": "supply", "image": "/main/images/road/concept-analyze.webp", "imageAlt": "PropertyLab 品牌蓝色建筑教学插画，非实际项目照片", "steps": [ "同租金预算", "同通勤范围", "交付与续租时间" ], "question": "竞争项目晚一年交楼，就不会影响你吗？", "options": [ "不会，已经有租客", "会，可能影响续租和下一批租客", "只影响买卖，不影响租金" ], "correct": 1, "why": "供应影响不只首租。新项目入市时，现有租客也会比较替代选择。", "action": "制作未来三年的交付时间线，并记录数据更新时间。" }, "section": "analyze", "group": null, "title": "New Supply：谁抢租客", "blurb": "三公里内还有几个新盘在盖，多少个单位，什么价。", "minutes": 5, "soon": false, "reviewed_at": "2026-09-25", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal&tab=supply", "terms": [ "overhang", "supply-circle", "vp" ], "do_next": { "label": "打开 New Supply", "href": "/my/projects/binastra-cochrane?chrome=portal&tab=supply", "hint": "数一数和你同价带、同一年交楼的有几个，加起来几千间。" }, "points": [ { "key": "why", "title": "这一栏在问什么", "line": "**New Supply** 只问一件事：等你交楼的时候，这附近还会多出多少间和你一样在找租客的房子。Binastra Cochrane 三公里内有 **7 个**新盘 —— 这不是竞争对手清单，这是你将来的租金压力。", "picture": { "id": "ap.supply#ap.supply.head", "alt": "亮起来的是那一句「几个新盘」。" } }, { "key": "list", "title": "每一张卡看三样", "line": "底下每一张卡看三样：**距离**、**单位数**、**价钱**。这个项目最近的一个在 0.1 公里外，1,296 个单位 —— 一百米外多出一千多间房，你的租金就不是你一个人说了算。", "picture": { "id": "ap.supply#ap.supply.list", "alt": "亮起来的是那一排新盘卡片，左上角是距离。" } }, { "key": "price-band", "title": "价位撞不撞", "line": "比较供应时，购入价格只是线索。更贵的项目也可能用相近租金争取同一批租客；把户型、租金预算、通勤、装修和交付时间放在一起比较，不能单靠售价排除竞争。", "picture": { "id": "ap.supply#ap.supply.list", "alt": "同一排卡片，这次只看价钱和面积。" } }, { "key": "timing", "title": "什么时候交楼", "line": "交付年份相同不等于同月入市，晚一年交楼也可能影响续租。把已交付、在建和已宣布项目分别放上未来三年时间线，记录资料日期与不确定性，再看你的首租和续租会遇到谁。", "picture": { "id": "ap.supply#ap.supply.list", "alt": "同一排卡片，这次看年份。" } } ], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ap-supply" }, { "key": "ot-ai-coach", "learning_lab": null, "section": "others", "group": null, "title": "AI Coach", "blurb": "它读得到你的卡，所以可以问得很具体。", "minutes": null, "soon": true, "reviewed_at": null, "href": null, "terms": [], "do_next": null, "points": [], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ot-ai-coach" }, { "key": "ot-area-tutorial", "learning_lab": null, "section": "others", "group": null, "title": "地区导览", "blurb": "像跟车一样把一个走廊走一遍。", "minutes": null, "soon": true, "reviewed_at": null, "href": null, "terms": [], "do_next": null, "points": [], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ot-area-tutorial" }, { "key": "ot-landlord", "learning_lab": null, "section": "others", "group": null, "title": "Landlord Management", "blurb": "交楼之后：装修、租客、管理、报税。", "minutes": null, "soon": true, "reviewed_at": null, "href": null, "terms": [], "do_next": null, "points": [], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ot-landlord" }, { "key": "ot-second-income", "learning_lab": null, "section": "others", "group": null, "title": "Vibe Coding 和政府补助", "blurb": "房子以外的第二份收入。", "minutes": null, "soon": true, "reviewed_at": null, "href": null, "terms": [], "do_next": null, "points": [], "web_path": "/property/academy?tab=how-to&lesson=ot-second-income" }, { "key": "ot-concierge", "learning_lab": null, "section": "others", "group": null, "title": "Property Concierge", "blurb": "要卖、要租的时候找谁。", "minutes": null, "soon": true, "reviewed_at": null, "href": null, "terms": [], "do_next": null, "points": [], "web_path": 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"en": "BMV — Below Market Value", "zh": "低于市价", "def": "进场价低于该区成交中位数；我们偏好低 5% 以上。绝不高于市价。" }, "cashflow": { "en": "Cash flow", "zh": "现金流", "def": "每月租金 − 月供 − 管理费：正数是房子养你，负数是你养房子。" }, "ccris": { "en": "CCRIS", "zh": "信用记录（国家银行）", "def": "Central Credit Reference Information System —— 国家银行的信用记录系统，银行查你有没有准时还款。" }, "debt-free": { "en": "Debt-free", "zh": "贷款全清", "def": "所有贷款在你选的一年前还清 —— 三种财务自由写法之一。" }, "dsr": { "en": "DSR — Debt Service Ratio", "zh": "偿债比率", "def": "每月要还的债 ÷ 每月净收入 × 100。多数本地银行把线画在 70%。" }, "dual-key": { "en": "Dual-key", "zh": "双钥匙", "def": "一个产权两个门户：两个租客、两份租金 —— 在 KL 价位同时过 ROI 和正现金流的户型。" }, "hda": { "en": "HDA — Housing Development Act", "zh": "房屋发展法令", "def": "保护新住宅项目买家的法令：36 个月交楼、24 个月缺陷保修、仲裁庭、停工可解约。" }, "headroom": { "en": "Headroom", "zh": "空间", "def": "净收入 × 70% − 现有承担 = 新房贷月供的空间；× 200 ≈ 可借额。" }, "market-value": { "en": "Market value", "zh": "市价", "def": "同区同类单位最近真正成交的中位数 psf × 面积 —— 你绝不高于它买。" }, "mof": { "en": "MoF — Margin of Finance", "zh": "贷款成数", "def": "银行肯借的比例：第一、第二个住宅贷款最高 90%，第三个起 70%。" }, "net-equity": { "en": "Net equity", "zh": "净值", "def": "房子市值 − 还欠银行的。三种财务自由写法之一。" }, "net-income": { "en": "Net income", "zh": "净收入", "def": "薪水扣掉 EPF、SOCSO、所得税后实际入账的数字；银行算 DSR 用它。" }, "overhang": { "en": "Overhang", "zh": "滞销单位", "def": "NAPIC 的定义：已建好、推出 9 个月以上还卖不出的单位 —— 一个区的滞销数就是它的供应警报。" }, "own-line": { "en": "Own line", "zh": "自己的线", "def": "我们给自己画的 DSR 线：签约时 ≤ 60%（新项目），租出后 ≤ 40%。70% 是银行的线，这条是你的。" }, "passive": { "en": "Passive income", "zh": "被动收入", "def": "不上班也会进账的收入：租金 − 月供 − 管理费，每个月真进口袋的数。" }, "progressive-interest": { "en": "Progressive interest", "zh": "进度利息", "def": "建筑期银行按发展商进度放款，你只付已放款部分的利息 —— 头一年几十块，交楼前接近全额月供。" }, "psf": { "en": "psf — per square foot", "zh": "每平方尺", "def": "价钱 ÷ 面积：比较单位大小不同的房子用它。" }, "rebate": { "en": "Rebate", "zh": "回扣", "def": "发展商从 SPA 价里退给你的折扣 —— 贷款按 SPA 价算，所以回扣越大，你真正掏的头期越少，但估价也越虚。" }, "recycle": { "en": "Recycle (surplus rent → principal)", "zh": "提前还本", "def": "多出来的租金直接还本金：35 年的贷款 18 年还清，少付几十万利息。Wealth Planning 第 4 步的 recycle。" }, "roi": { "en": "ROI — gross rental yield", "zh": "回报率", "def": "年租金 ÷ 买价 × 100。底线 7%，目标 8%。" }, "rrr": { "en": "RRR — Rent · Recover · Repeat", "zh": "楼叠楼", "def": "出租 → 银行认了租金、DSR 修复 → 买下一间。我们的核心策略。" }, "seasoning": { "en": "Seasoning", "zh": "租金认定期", "def": "银行要看租约加 12 个月的入账记录，才按 80% 把租金算进收入。" }, "sinking-fund": { "en": "Sinking fund", "zh": "维修储备金", "def": "大楼的维修储备金，通常按管理费再加 10%。" }, "supply-circle": { "en": "Supply circle (3 km)", "zh": "供应圈", "def": "以目标项目为圆心画 3 公里：圈内在建和已批准的单位，全是未来跟你抢租客的供应。" }, "teduh": { "en": "TEDUH", "zh": "房屋部项目查询网", "def": "KPKT 的项目查询系统：发展商执照、广告准证、是否受 HDA 管、黑名单。" }, "vp": { "en": "VP — Vacant Possession", "zh": "交楼", "def": "拿钥匙的那天：缺陷保修从这里算，租金也从这里才可能有。" }, "whopay": { "en": "WhoPay report", "zh": "WhoPay 报告", "def": "一份贷款资格报告，Wealth Planning 可以一键把它的承担导进来。" } }, "counts": { "sections": 3, "lessons": 27, "soon": 7, "points": 121, "pictures": 89 } }