# 客户五项标签：把客户记录标准化

2026-09-25 · Wai Kit

每次 Zoom 后，销售员不再自由写 notes，而是用 5 个固定标签加一行补充来记录客户。目标是任何同事 30 秒内看懂一个客户，并能按标签筛出该先打给谁。

## 五个问题

每次 Zoom 后，销售员按这个顺序回答 5 题。每题选固定标签，再写一行补充。

| 顺序 | 销售员要回答的问题 | 字段 | 选法 |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 他现在有没有能力买？ | Financial Readiness 财务准备 | 单选 |
| 2 | 他最可能什么时候买？ | Buying Window 购买时间 | 单选 |
| 3 | 什么事情发生后，他会重新进入市场？ | Trigger 成交触发点 | 多选 |
| 4 | 今天为什么没有成交？ | Main Blocker 当前阻碍 | 单选 |
| 5 | 满足什么条件，我应该马上 call 他？ | YES Condition 成交条件 | 多选，每项要填数字或内容 |

每个字段最多 8–10 个主标签。细节写在补充文字里，不为细节开新标签。

## 标签清单

以下是初稿清单，待老板和同事确认后定稿。

**1. Financial Readiness 财务准备**（单选，8 个）

| 标签 | 什么情况用 |
| --- | --- |
| Ready Now | 贷款资格没问题、首付已准备、DSR 健康、文件齐 |
| Need Loan Check | 不确定能贷多少、收入结构复杂、commission income、海外收入 |
| DSR Tight | 已有多套房、现有月供高、租金还没进入银行计算 |
| Cash Not Ready | 有能力供，但首付 / legal fee / 装修费还没准备 |
| Waiting Income Proof | 新工作、自雇、公司收入、bonus、commission 还没形成稳定记录 |
| Waiting Rental Income | 现有房产还没 VP 或未出租，等租金改善 DSR |
| Loan Rejected / Weak | 银行拒绝、CCRIS 问题、收入不足 |
| Cash Buyer | 不依赖贷款，可直接现金购买 |

**2. Buying Window 购买时间**（单选，6 个）

| 标签 | 什么情况用 |
| --- | --- |
| Now | 0–30 天内可做决定 |
| 1–3 Months | 正在比较项目、等贷款、等家人讨论 |
| 3–6 Months | 有明确计划，但还需要准备资金或条件 |
| 6–12 Months | 明年买、等 VP、等 bonus、等现金释放 |
| 12M+ | 有长期意愿，但目前没有行动 |
| Unknown | 客户自己也没有明确时间 |

**3. Trigger 成交触发点**（多选，10 个）

| 标签 | 什么情况用 |
| --- | --- |
| Cash Ready | Bonus、FD 到期、投资赎回、卖房后有首付 |
| Loan Ready | banker 确认额度、DSR 改善、refinance 完成 |
| Existing Property VP | 现有单位拿钥匙后再买 |
| Rental Starts | 旧房出租后租金进入收入 |
| Debt Reduced | 车贷或房贷结清，释放 DSR |
| Family Decision | 配偶、父母或 partner 同意 |
| Right Product Appears | 指定区域、价位、户型出现 |
| Price / Promo Trigger | 折扣、低楼层、特定单位、developer promo 出现 |
| Life Event | 回马、退休、孩子读书、换工作、搬城市 |
| Specific Date | “2027 Q1 再看”、“孩子毕业后”、“房子 VP 后” |

**4. Main Blocker 当前阻碍**（单选，10 个）

| 标签 | 什么情况用 |
| --- | --- |
| Financing | Loan margin、DSR、income proof |
| Cash | 首付、装修、legal fee 不够 |
| Decision Maker | 老婆、老公、父母还没同意 |
| Risk Concern | 怕租不出、怕跌价、怕 developer、怕期房 |
| Return Not Enough | ROI、rental yield 或 cash flow 不达标 |
| Price Too High | 喜欢产品，但预算不接受 |
| Product Mismatch | 户型、地点、tenure、交房时间不合 |
| Timing | 现在不是时候，但不是拒绝买房 |
| Existing Commitment | 还有其他房产、贷款或购买计划 |
| Need More Confidence | 看很多、分析很多，但未建立足够信心 |

**5. YES Condition 成交条件**（多选，12 类；选类型后填值）

| 条件类型 | 要填的值 | 例子 |
| --- | --- | --- |
| Loan ≥ X% | 百分比 | “80% loan 可以就买” |
| Price ≤ RM | 金额 | “RM700k 以内才考虑” |
| Cash Flow ≥ RM | 金额（每月） | “至少每月正现金流 RM500” |
| Rental ≥ RM | 金额（每月） | “租金至少 RM3,000” |
| Installment ≤ RM | 金额（每月） | “月供不能超过 RM2,500” |
| Location | 地点 | “一定要 MRT / TRX / Mont Kiara” |
| Unit Type | 户型 | “只要 2 房 / dual key / landed” |
| Tenure | freehold 或 leasehold | “只看 freehold” |
| Ready Unit | 不用填 | “只考虑现房，可以马上出租” |
| Developer | 发展商名称 | “只接受有 track record 的发展商” |
| Family Approval | 不用填 | “老婆同意就可以下订” |
| Exit Logic | 文字 | “未来容易卖 / 有自住需求才买” |

## 记录范例

不要写：“Client interested in Cochrane, worried about loan.”

要这样记：

| 字段 | 标签 | 补充 |
| --- | --- | --- |
| Financial Readiness | DSR Tight | |
| Buying Window | 3–6 Months | |
| Trigger | Rental Starts | |
| Main Blocker | Financing | Existing 3 properties. Current rental not reflected yet. Estimated loan margin 65–70%. |
| YES Condition | Loan ≥ 80%；Cash Flow ≥ -RM500 | 每月现金流不差过 -RM500 |

细节写在补充里。不要为细节开新标签，例如 DSR 65%、DSR 70%、Rental Pending、Third Property。

记满后就能筛选。例子：Buying Window = 1–3 Months，Trigger = Loan Ready，Main Blocker = Financing，YES Condition = Price ≤ RM800k。有 RM800k 以下、容易贷款的新项目时，马上知道先打给谁。

## 已决定的规则

以下 4 条于 2026-09-25 定下，细节还要跟 IT 讲解，并听取老板和同事意见。

1. **同事确认过的标签算“记录”，可以让 READINESS 的灯变绿。** AI 预填的标签，同事没确认前不算。
2. **系统没有自动填到的字段，销售员要自己补上。**
3. **Trigger 和 YES Condition 可以多选，其余三项单选。** YES Condition 是“条件类型 + 数字”，金额要存成数字，才能筛选。
4. **每个字段最多 8–10 个主标签。** 细节写在一行补充文字里。

## 放在系统哪里

建议加进现有的“客户档案”（客户页面 Summary 分页的 19 项），不另开新页面。系统里已经有两套互不相通的准备度（Leads 页面的 READINESS，和 AI Copilot 的 Work 页面），再开一页会变成第三套。

| 新字段 | 客户档案里相近的现有项（目前是自由文字） | 对应 READINESS 哪一格 |
| --- | --- | --- |
| Financial Readiness | Financing、Cash | Loan、Cash |
| Buying Window | 为什么现在 | Need |
| Trigger | 为什么现在 | 无直接对应 |
| Main Blocker | 最怕、Objections | 看阻碍类型，例如 Decision Maker 对应 Decision-maker |
| YES Condition | Budget | Need、Property fit |

客户档案已有一条规则可以沿用：同事改过的内容，AI 重读时不会覆盖。

## 自动化

可以自动化，但缺一块：“Analyse all”现在要人手动按。截至 2026-09-25，12,715 个客户中只有 19 个做过完整分析。

| 要做的事 | 现在有什么 | IT 要做什么 |
| --- | --- | --- |
| AI 预填 5 个标签 | Analyse all 最后一步已会自动填客户档案 | 加 5 个固定选项字段；AI 选标签并附客户原话；同事确认或修改 |
| 每次 Zoom 后自动触发 | 每场 Zoom 录完已自动分析那一场；Analyse all 仍要人按 | 做“自动 Analyse all”（2026-09-20 已设计，未开发）：Zoom 后 1 小时内跑完，并通知负责同事确认 |
| 按标签筛选客户 | 没有 | Leads 列表加 5 个筛选；YES Condition 的金额存成数字 |
| 新项目配对客户 | 没有 | 之后再做：用新项目的价位和条件对上 YES Condition 和 Trigger，列出先打给谁 |

“自动 Analyse all”的费用上限已定：每天 US$5，每月 US$120。

## 待讨论

这些要老板、同事和 IT 一起决定，定了再开发。

- [ ] 哪个标签让哪一格灯变绿？建议初稿：Ready Now 让 Loan 和 Cash 变绿；Cash Buyer 让 Cash 变绿、Loan 不适用；Loan Rejected / Weak 让 Loan 变红。
- [ ] “要补上”怎么执行：只提醒，还是没填完就不能把跟进标记为完成？多久内要填好？
- [ ] 客户档案里现有的自由文字项（Financing、Cash、为什么现在、最怕、Objections）保留，还是被标签取代？
- [ ] YES Condition 有 12 类，超过每个字段 8–10 个的上限，要不要合并？
- [ ] 标签清单由谁管理，谁可以加新标签？
- [ ] AI Copilot 的 Work 页面是否停用，避免同事面对两套检查表？